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LマンションのCase

管理委託見直しを決めたいきさつ

管理費削減を決めたいきさつ

このケースではそもそも管理会社の業務が非常にずさんで、とにかく管理会社を替えたいというのが相談にこられた理由でした。

業務上の問題はいろいろあったのですが、一番大きかったのは未収金が非常に多かったことです。

ところが、再三の要望を行ったにもかかわらず、管理会社はこれに対する対応をまったく行なってくれない。契約書には未収納金の対応について訪問による督促を行いますと書いてありましたが、現場のフロント営業マンはまったく動いてくれません。

他にも管理会社の対応に対する不満が募っており、とうとう管理会社の変更に踏み切ったというケースです。

理事長からのコメント

理事長からのコメント

私は輪番で理事長の役が回ってくるまでは、仕事の多忙を言い訳にマンション管理組合活動にはあまり熱心でない組合員の一人に過ぎませんでした。
就任時には、管理会社に対しておこった疑問が組合員全体の意識を大きく変え、その結果として数十年後にまで及ぶ大きな収穫を得ようとは思いもよらないことだったのです。
事の発端は、「管理費における大規模修繕のための積立金は十分なのか?」という疑問が理事たちの中で出てきたことでした。
入居時より販売会社との関連でマンション管理を続けてきた会社が、揚水ポンプなどの小修理や交換などに大胆に?積立金を取り崩して用いるのを見て不安を覚え始めたのです。

「本当に交換しなくちゃいけないの」と質問しても「寿命だから仕方がない」、その他の小工事にしてもいつも決まった会社に発注しており、合い見積りを取っている様子もない。他社からも見積りを取れといえば一応体裁を整えてはくるけれども、実際に競合させている様子はなし。購入、塗装など予算が付く仕事はこちらから言われなくても率先して行うのに、アフターサービスや施工不具合などによるクレーム処理になるとまったく反応が鈍い。管理会社とはこんなものかと思いながらも、それ以上打つ手が思い浮かばず、ただ不安を感じるだけだったのです。

管理費の値上げを提案された時、羊の群れのようにおとなしかったマンション管理組合もさすがにこれには黙っていられなくなりました。
ちょうどそのころ須藤氏の働きを知り、コンサルティングを依頼しました。須藤氏のあまりにも大胆な削減見通しに、はじめは役員一同半信半疑の様子でした。彼が何度も理事の懇談会に足を運んで懇切丁寧にマンション管理の仕組みから業界の慣例まで説明してくださり、よくわかったことは

「非常に安くなるのではなく、今までが非常に高すぎた」
「管理会社に独占的に仕事をさせていれば、競争の原理が働かず住民本位ではなく管理会社本位の管理にならざるを得ない」

ということでした。
マンション管理に限らず社会の悪弊の多くは「競争の原理」が働かないことに原因があります。
そこで私たちは須藤氏のコンサルティングに助けを得て「競争の原理」が働く、つまり管理会社が良いサービスとコスト削減に心がけざるを得ない仕組みを手に入れるために、公募入札、ヒアリングといった厳正な選定プロセスを通して管理会社を変えたのです。

もし皆さんのマンション管理に競争原理が働いていないと思われるなら、これを働かせるための一歩を踏み出して下さい。住民の意識改革という第一歩です。
確かに私が理事長を引き受けたこの年は、様々な会合や勉強会など組合員、特に理事会メンバーにとっては例年になく負担の多い多忙な一年でした。しかし、思っていたよりもずっと多くの収穫を得ることができました。
マンション管理の質の低下なしにコスト削減に成功し、その結果、値上げをすることなく将来の大規模修繕についての資金的な不安もなくなったのです。

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