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所沢スカイライズタワーの取組み

所沢スカイライズタワー

駅から徒歩数分のロケーションに堂々とそびえたつ、地上31階の超高層マンション。竣工当時はタワー式マンションの先駆け的存在でした。
所沢スカイライズタワーマンション管理組合の取組み事例をご紹介いたします。

  • 竣工・・・1997年
  • 世帯数・・・300世帯
  • 住所・・・埼玉県所沢市

管理会社と独自に管理委託費を交渉し、年間860万円削減へ

管理会社への委託管理費 860万円削減へ

新築当時は一棟だけ飛びぬけて目立つ超高層マンションであった所沢スカイライズタワー。
当初からのしっかりとした理事会運営のもと『住み良いマンション』を目指し様々な検討が行われていました。

超高層という特殊事情以外にも、低層階には商業施設、高層階には住居という形態であるがゆえ、維持管理において他のマンションの事例をお手本とすることが難しく、検討課題や問題も多く見られました。

そのような中、理事会では管理委託費に疑問を持ち、契約更新にあたり当時の管理会社と独自に価格交渉を行いました。その結果

管理委託費 6,688万円/年間

管理委託費 5,826万円/年間
(年間860万円のコストダウン)

年間860万円もの削減に成功しました。
更にこの時には、防犯カメラを設置してマンションを犯罪や悪戯から守る方策も講じました。

長期修繕積立金の値上げ提案をされる!

1. 始まりは長期修繕積立金の値上げ提案

新築から2年経過した時期に管理会社による長期修繕計画説明会が開催されました。そこでは入居当初の計画からは大幅に異なる計画案が提示され、修繕積立金を約二倍にするとの提案が行われ、住民の管理会社への不信感が大いに増しました。これを機にマンション管理組合の危機意識は更に高まり、理事会において長期修繕計画の改善にのり出しました。

当初の長期修繕計画では、大規模修繕工事は10年毎に設定され、入居時の一時金と毎月の積立金に加え、大規模修繕工事実施時には一時負担金数十万円を支払う必要があるという内容でした。

修繕計画の内容を複雑にしている要因として、当マンションは店舗と住居のある複合型であったことがあげられます。その為、長期修繕計画は「全体」「住居用」「店舗用」の3種類の計画が存在していました。

内容を整理するために先ず、修繕区分をしっかりと把握する事から取り掛かりました。その上で周期や修繕方法を検討し、一時金をなくした場合はどのようになるかなどのシミュレーションを行うことにより不足額、不足項目などを洗い出しました。

2. 管理委託見直し支援サービスを採用

理事会では、管理委託の見直しを行うことを決定し、CIPに依頼いただきました。同時に長期修繕計画書の見直しサービスも採用頂きました。

当社の管理委託見直し支援サービスを導入して頂くことで競争原理を正しく働かせた結果、年間約2,000万円の更なるコストダウンを手にして頂きました。

長期修繕計画書の見直しでは不要な項目や不足項目を調査してバージョンアップを施し、当計画書にある長期修繕計画費用も、管理委託費の削減額を移行する事を通して、しっかりと確保できました。

長期修繕計画の問題点

公開空地のバリューアップ工事を実施

管理委託見直しの効果を長期修繕計画に反映し、修繕費用の確保ができたマンション管理組合は建物のバリューアップ工事にも着手しました。
以前から印象があまりよくなかった吹き抜けと、全体的に暗いイメージだった照明を改良してマンションの高級感を上げ、資産価値の向上を目的とした計画です。
実施にあたっては、居住者や店舗経営者の意見を大切にして、しっかりと反映するためにアンケートを実施し、関係者の希望や意識を事前に調査しました。また、計画・設計にあたっては、照明デザイナーのコンペティションを行い、プロポーザル形式でパートナーを選出しました。
工事はCIPのCM方式工事費適正化支援サービスを利用し、工事費用を適正にして品質を向上させる工事にも成功しました。
下記の写真は、工事の施工前と施工後(ビフォアー&アフター)です。

マンションの吹き抜けの改良

施工前 施工後
施工前 施工後

間接照明で高級感がアップした通路

施工前 施工後
施工前 施工後

管理委託見直し支援サービスを再度実行

6年が経過したある日、管理会社から管理委託費の値上げ提案がありました。これを受け、理事会では前回に加え再度管理委託見直し支援サービスを利用する事を決定しました。
競争原理を導入し提出された延見積り数は197でした。
サービス実施の結果、三回目の見直しにもかかわらず26.6%の減額に成功し、マンション管理組合は品質を保ったまま、値上げを回避するだけでなくコストダウンを手にできました。
今回も削減分は修繕積立金に移行することで所沢スカイライズタワーは将来の修繕工事にむけても着々と準備を整えました。
その後電力一括受電への取組みも行い、大規模修繕も、計画通り、CIPの工事費適正化サービスを利用いただき、実施しました。

管理委託費の値上げと削減のまとめ

管理委託費の値上げと削減のまとめ

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