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2022/01/22
修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その2)

なぜ建替えが進まないのか?(その2)

区分所有者の負担

建て替えを考えるようなマンションの場合、かなりの築年数が経過しているので、すでに住宅ローンを完済している区分所有者も多いと思われます。

しかし、中には最近、当該マンションを中古で購入し、ローン返済の真っ最中という区分所有者もいることでしょう。その場合、この区分所有者は住宅購入時のローンに加えて、建て替えに充てる費用もローンで組むことになり、多重債務の状態になるばかりか、場合によっては金融機関の融資が出ない可能性もあります。

また、年金受給者にとっては想定外の出費となり、「月々の生活だけでやっとなのに、今から多額のローンを背負うのは無理」という状況になる世帯も少なくないでしょう。このように、区分所有者に高額な費用負担がのしかかってくるため、全員が納得し、足並みを揃えて建て替えの費用を用意するということはなかなか難しいのが実態です。

ただ、マンションによっては、区分所有者の費用負担を軽減できることがあります。それは容積率に余裕がある場合です。容積率とは「敷地面積に対する建物の延床面積の割合」のことで、容積率に余裕があるということは、簡単にいえば「戸数を増やすことができる(増床できる)」ということです。

建て替えの際に、それまでよりも戸数を増やし、その分の住戸を分譲して、その利益を建て替え費用に充当する。それによって、従来の区分所有者の費用負担を軽減することができるのです。

ただし、この方法をとるためには、敷地いっぱいに建て直すなり、高層化するなりして、「今よりも大きな建物を建てられる」だけの容積率の余剰が求められます。また、せっかく戸数を増やしても、売れなければ話にならなりません。一等地や駅から近い立地にあるなど、立地条件の良さも重要なポイントになります。「戸数を増やせて、高く売れる」マンションにできなければ、区分所有者の負担軽減にはつながらないのです。

さらに、残念ながら、多くのマンションは最初から容積率いっぱいに建てられているので、この方法をとれるマンションはわずかといっていいでしょう。

マンションにお伺いする「無料出張セミナー」を行っておりますので、
マンションに関してお悩みのある方はお気軽にお問合せください。

著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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