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2021/09/04
マンション管理

正確で破綻のない長期修繕計画を作るために

正確で破綻のない長期修繕計画を作るために

工事周期をよく考える

長期修繕計画は、大規模修繕工事などをどのような規模や周期で行うか、またその費用の概算などを盛り込んだものであり、修繕積立金の額はそれにもとづいて設定されます。つまり、長期修繕計画は、修繕積立金算出の根拠となる大切なものなのです。違う表現をすれば、長期修繕計画は、最終的に修繕積立金の金額が高いか安いかを判断する資金繰りの計画表ともいえます。修繕積立金の金額の妥当性を定期的にチェックするため、そして建物の現実を反映させるためにも、長期修繕計画は5年おきに見直しすることが望ましいと考えます。

長期修繕計画において、コスト(=修繕積立金)の大きな削減につながるポイントは「工事周期」です。大規模修繕工事を12年周期で計画した場合、工事の実施は12年後→24年後→36年後となります。これを、たとえば15年周期にすると、工事の実施は15年後→30年後→45年後となり、18年周期にすると、18年後→36年後→54年後となります。この3年から5年の延長が長期的に見たとき全体の費用に大きな影響を与えるのです。

これまで当社が関与したマンションでは、だいたい平均で17~18年くらいの周期になっています。なかには、19年目に1回目の大規模修繕工事を実施したマンションや、築12年目で計画されていた大規模修繕工事の計画を6年間凍結して、18年目へ先延ばしにしているマンションも複数あります。いずれのマンションでも、12年周期よりも周期を延ばしたからといって、特に大きな問題は起きていません。

しかし、築10年を越えてくると、当然汚れやひび割れ、軽微な破損や故障は出てきます。もしこういった場所が見受けられるようであれば、部分的に工事を行えば済むことです。必ずしも建物全体に足場をかけて大がかりな修繕工事をしなくても、気になるところだけ部分的に工事をするという選択肢があることも、ぜひ知っておいてほしいと思います。

「そんなに大規模修繕工事を延長したら、いざ工事を実施するという場合に、余計に工事費がかかるんじゃないか」とか、「12年周期を18年周期にしたら、工事実施時には工事費が5割増しとか、倍額になってしまうことはないのか」と不安に思う方もいるかもしれません。しかし、社会情勢は別として、現実的にそんなことにはなりませんので安心してください。

たとえば、ペンキの塗り替えや防水のやり直しなどは、新築マンションでも、築18年目のマンションでも、㎡当たりの工事単価はまったく一緒です。クリーニング屋さんにクリーニングを頼む際、家で洗ってきたワイシャツと、1年間まったく洗濯をしていないワイシャツのどちらを出しても、クリーニング代は変わらないのと同じとイメージしていただければ良いと思います。

もちろん、外装の汚れ具合やひび割れの長さ、浮いてしまっているタイルの数など、経年劣化の度合いは進んでいますので、こういったところの補修費用は増えますが、それでも全体費用としては数パーセントから1割増し程度でしょう。

つまり、大規模修繕工事を3年や5年延長したとしても、そのせいで工事費が5割増し、10割増しになるということはあり得ないのです。

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著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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