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2021/05/20
修繕工事

:大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる

:大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる

適切な時期を正しく見極める

ほとんどの分譲マンションで大規模修繕工事が実施される平均的な周期は12年です。これは、国土交通省が長期修繕計画における工事周期のガイドラインを12年と設定したことが大きく影響しています。このガイドラインが出される以前は、どのマンションの長期修繕計画を見ても、大規模修繕工事の周期は10年ごとで計画されていました。なぜ10年という周期になっていたかというと、一つの例ですが屋上の防水塗装の保証期間が10年であることが多いため、その保証期間に合わせて工事周期も10年で設定されていたようです。

管理会社から、「防水の保証が10年で終わります」、「ひび割れが目立ってきたので、安全を考えても補修が必要です」などと言われれば、素人であるマンション管理組合は「プロがいうことなら間違いないだろう」と、言われるがままに応じてしまうのが一般的と考えます。そうした実態が問題視されたことから、国土交通省が12年というガイドラインを打ち出したのだと思います。それをきっかけに、今度はどのマンションでも大規模修繕工事を12年周期で行うように、長期修繕計画で設定することになりました。しかし、12年周期でも早すぎると考えています。

実際、賃貸マンションにおける大規模修繕工事の工事周期は20年というデータがあります。さすがに築20年も経過した建物は汚れも目についてきますので、分譲マンションの場合、20年間も手を入れないというわけにはいきませんが、きちんと建てられた建物や設備については、20年経っても壊れたり故障していたりということは少なく、よく考えてみると12年周期で大規模修繕工事を実施することは必須ではないことがわかります。

これまで大規模修繕工事を予定している数多くのマンション管理組合にお伺いしましたが、特に最近のマンションは、ガイドラインの12年目を迎えても目立った大きな汚れはなく、壊れたり故障したりしているような箇所も見当たりません。このような状態にもかかわらず、「12年周期でやることになっているから」と、数千万円から数億円のコストをかけて、当然のように大規模修繕工事を実施しているのが実態です。これほど不経済なことはありません。

実は大規模修繕工事を行っているのはマンションばかりです。電車に乗って車窓を眺めてみると、足場がかかっているのはマンションのみで、オフィスビルで足場をかけて大規模修繕工事を行っている建物は見当たりません。ほとんどが事後保全と言えるでしょう。弊社のオフィスが入っているビルは築50年を超えていますが、マンションのような大規模修繕工事は一度も経験していません。

ただ、マンション管理組合としては、計画的に修繕しないわけにはいかないと思います。建物の汚れや破損があるため、15~20年程度で大規模修繕工事を行う方が良いと思いますが、壊れてもいない、故障もしてない、汚れてもいないというマンションを、10~15年で大規模修繕工事を行うのは、あまりにも不経済で時期尚早だと思います。やらないのではなくマンションの状況に合った実施時期を正しく検討することが大切なのです。そしてその間、まったく放置するのではなく、部分的な補修は施しておいた方が良いでしょう。

こういったご支援もあって弊社がコンサルタントを実施したマンション管理組合の大規模修繕工事時期は、平均で17年目になっています。

マンションにお伺いする「無料出張セミナー」を行っておりますので、
マンションに関してお悩みのある方はお気軽にお問合せください。

著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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