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2021/04/17
修繕工事

大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”

大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”

実施時期の正しい検討を

マンションの大規模修繕工事とは、屋上の防水、外壁の塗装、シーリングの打ち替えなど、マンション全体に足場をかけて、一度にまとめて補修する大規模な工事のことで、マンションを長期にわたって維持するためには欠かせません。莫大な工事費がかかるため、修繕積立金という形で長い期間をかけ、計画的に積み立てたものからまかないます。

一般的に大規模修繕工事が10~14年ぐらいに一度行われるのは、国土交通省が12年というガイドラインを出していることに加え、保証期間が10年という屋上の防水塗装の修繕に合わせて、外装工事などのほかの工事を一緒に行うほうが効率的なことが多いとされているためです。

一方、数年単位で行われる工事や突発的な小さな補修工事などのいわゆる「事後保全」は「小修繕工事」などと呼ばれ、毎年計上される一般会計(管理費会計)から支出されます。

大規模修繕工事は、小規模マンションでも数千万円単位、大規模マンションでは億単位の発注となる非常に重要な案件です。これを成功させられるかどうかが、物理的にも、経済的にも、将来的にそのマンションで暮らす居住者の幸福をも大きく左右するといっても大袈裟ではありません。いってみれば、大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”なのです。

マンションの長期修繕計画には、大規模修繕工事で想定される工事費が概算で記載されています。新築マンションの場合、1回目の大規模修繕工事で、1戸当たり100万~150万円で計画されているところが多く見受けられます。

たとえば、総戸数が100戸のマンションの場合は、工事費は1億~1億5,000万円になります。マンションには給排水管、エレベータ、機械式駐車場など、さまざまな設備がありますが、これらの修繕周期はおおむね20~30年の範囲なので、1回目の大規模修繕工事ではこういった設備の修繕工事は伴いません。また周期を検討して大規模修繕工事とは切り離して修繕することもできます。

この1戸当たりの金額が100万~150万円という工事費は、あながち間違った金額ではありません。数字はあくまでも概算の計算値で、計画上では少し余裕を持たせた金額で設定していると見ていいでしょう。また国交省も大規模修繕工事の戸あたりの単価など統計をとっています。参考にしてもいいでしょう。

また、マンションの戸数や1戸当たりの専有面積など、諸条件で当然変わってきますので、長期修繕計画に表されている大規模修繕工事の工事費は、修繕積立金を考えるための「概算」と考えて、あまりその精度や各工事の詳細な単価についてまで全てを細かく検討する必要はないと考えています。

上記の工事周期はあくまでも長期修繕計画表上のものです。よく国土交通省が提示している12年周期のガイドラインを法的に実施しなければならないと思われる方がいらっしゃいますが、それは大きな間違いで、マンションの状況に応じて実施時期を検討する一つの目安なのです。現実の大規模修繕工事はできるだけ先送りすることが経済的に良いということを念頭に置いて、工事の検討や計画を進める必要があります。

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著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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