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2020/07/13
マンション管理

大型マンションやタワーマンションには「スケールメリットがある」という誤解

大型マンションやタワーマンションには「スケールメリットがある」という誤解

実は費用がかかってしまう事実

近年、広い敷地を活かした大型マンションや、眺望の良さやステイタス性が高いタワーマンションが人気を呼んでいます。そうしたマンションでは、たとえばカフェやコンビニ、フィットネスクラブ、プールやジャグジー、キッズルームなどのようなプラスαの共用施設を備えているところが多く見受けられます。また、ホテルライクな管理サービスがあることを売りにしているマンションも少なくありません。

マンションの規模や設備については、購入時に検討する条件として大きなポイントとなりますが、よく「大規模マンションやタワーマンションにはスケールメリットがあるから、管理費や修繕積立金が安い」という“勘違い”をされている方がいらっしゃいます。実は、こうした豪華な共用施設やホテルライクな管理サービスが“落とし穴”になるケースがあります。実際、大規模マンションやタワーマンションのほうが、管理費も修繕積立金も平均より高いところが多いのです。

共用施設の運営は、マンション管理組合が行わなければなりません。ですが、区分所有者自らがカフェやコンビニの仕事をしたり、フィットネスクラブのマシンを管理したりということは現実的ではありませんので、そうした仕事はたいてい外部に委託することになります。ただし、人件費や経費などで収支が合わなくなるケースが大半です。そもそも共用施設ということで家賃収入はありませんし、光熱費もマンション管理組合の管理費会計でまかなう必要があります。さらに、赤字になった分の運営費用も管理費会計から支出しなければならなくなるのです。

たとえば、共用施設としてカフェがあり、区分所有者はコーヒー1杯200円で利用できるとします。しかし、実際には、そのコーヒー1杯分には、店舗の光熱費、コーヒー豆代、備品代、そして雇ったスタッフの人件費も含まれますので、本来は1杯500円や1000円という値段設定にしなければまかなえません。そこで、その不足分は管理費会計から充当することになるわけです。駅前にあるカフェならまだしも、マンション内の売上げだけで経営するのは非常に難しいといわざるを得ないでしょう。

また、「ホテルライクな管理サービス」という言葉にも要注意です。いくら「うちのマンションのフロントにはコンシェルジュがいる」といっても、ホテルのコンシェルジュとは、サービスの質も内容も大違いだといっても過言ではありません。しかも、そのコンシェルジュにも高い管理委託費が支払われることになるのです。

私の知っている限りでも、築3~5年程度で、カフェや売店などを潰してしまったというマンションが複数あります。こうした共用施設を閉鎖したことで、管理費会計からの余計な支出はなくなったそうですが、それらの施設に使われていたスペースの有効利用策が見当たらないところが悩みの種だという話です。

皆さんのマンションにもそのような「豪華」で「一見便利そう」に感じる共用施設がある場合、「あれば、きっと便利だから」と安易に考えず、マンションの将来も視野に入れて、それらの施設の扱いを再検討することをお勧めします。

特に、長期修繕計画表を見ると、大型マンションやタワーマンションなどで「修繕積立金の破綻」が著しいところが多いので、この点も注意が必要でしょう。実は、この「修繕積立金の破綻」問題は、将来大きな社会問題のひとつになってくると考えられています。

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著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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