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2020/05/19
マンション管理

管理委託費は「前払い」のナゾ

管理委託費は「前払い」のナゾ

マンション管理は商品

マンション購入時に、管理費と修繕積立金が決まっているのと同様に、マンション管理を委託する業者、つまり管理会社もあらかじめ決められています。新築マンションの場合、そのほとんどがデベロッパーやゼネコンの子会社が管理会社になっています。自分たちが建てたマンションの管理業務を、そのまま自分たちの子会社である管理会社にまわしているのです。

管理会社の仕事は、マンションのマンション管理組合から委託されて、マンションの管理業務を行うことです。そして区分所有者は、管理会社が提供する管理業務の対価として管理委託費を支払っています。この管理会社が行う管理業務は、管理会社が区分所有者に売っている「マンションを維持するために必要な労働やノウハウ」という「商品」で、区分所有者はその「商品」を「購入」していることになります。

ところで、商品を購入する場合は、たいていは商品と引き換えにお金を支払います。あるいは、工事などを依頼した場合、工事完了後に工事代金を支払うのが一般的です。ところが、ほとんどのマンションでは、管理委託費を「前払い」する形になっています。

たとえば、あるマンションの管理委託費が月末に引き落とされているとします。それは当月分の管理委託費なのでしょうか? それとも、前月分なのでしょうか? 実際のところ、この管理委託費は来月分のものであることが大半です。つまり、まだ管理を行っていない状態にもかかわらず、来月分の管理委託費を前払いしているわけです。よくても、当月分の管理委託費について、当月の10日に引き落されるというケースでしょう。まだ管理を行っていない20日分についても前払いしているという具合です。

なぜこんな支払い方法になっているのかといえば、マンションの販売時にデベロッパーと管理会社が決めた内容で、分譲後もそのままになっているからです。マンション管理が「商品」であるにもかかわらず、多くの区分所有者は「自分が商品を購入している」という意識を持たないまま、従順にお金を支払っているわけですから、なんとも不思議な状況にあるとしかいえません。

これによって、どのような問題が起こるかというと、例えば消防点検や雑排水管清掃業務など、お部屋の中に入って点検や保守を行う業務は、先払いであるために、全戸数分の費用が引き落とされてしまっていますが、現実は7~8割の実施率に留まることになります。つまり2~3割は未実施のであるにも関わらず全個数分の費用が先に引き落とされてしまうということになっています。ある意味片務的な契約になっていると思えるほどです。大切なことは、全個数分の費用を支払うのであれば、全個数分の保守点検業務をやって頂く必要があると考えます。

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著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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