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2020/04/20
マンション管理

管理費と修繕積立金に隠された”カラクリ”

管理費と修繕積立金に隠された”カラクリ”

会計の落とし穴に注意

マンションを建てたデベロッパーやゼネコンが、一番望むことはなんでしょうか。それは、少しでも早く物件を完売させることです。マンションを購入する際、当然ですが物件の値段は決まっています。そして、物件の購入と同時についてくるマンション管理のための費用(管理費と修繕積立金)もあらかじめ決まっているものです。物件そのものの価格は、マンションの立地やグレード、周辺のマンションの相場などで決まってきますが、それ以外のポイントで、マンションの購入希望者に物件をアピールする方法として、管理費と修繕積立金を安く見せるということが挙げられます。

マンションの管理費や修繕積立金は、本来は区分所有者の総意で決めるべきものです。そのマンションをどのように維持管理し、補修・更新を行っていくか、ということの決定権はすべて区分所有者にあるからです。しかし、新築マンションの分譲時に、マンションの購入者(=区分所有者)が集まって、マンションの管理方法や将来の大規模修繕工事について相談して決める、ということは現実的ではありません。そこで、マンションの売り主が便宜上、管理費や修繕積立金を決めることになります。ところが、たいていのマンションでは、売り主が決めた管理費や修繕積立金が適正な金額に設定されているとはいえません。前述のように、できるだけ早く物件が完売するように、そこには管理費と修繕積立金を安く見せる“カラクリ”が施されているからです。

マンションは高い買い物ですから、誰でも余計な費用は支払いたくないと思うでしょうし、少しでも「安い」と思える条件に魅力を感じるのは当然です。マンションを購入する際、マンション管理にまで意識が及びにくいとはいえ、月々のローンの支払いに加えて、毎月必ず支払うことになる管理費と修繕積立金、あるいは駐車場使用料や専用庭使用料といった各種使用料も重要な判断材料のひとつになります。そこで売り主は、管理費や修繕積立金をできるだけ安く設定しようとします。

多くのマンションでは、駐車場使用料の全額が管理費会計に組み込まれています。たとえば、管理費が1万円で、駐車場使用料が2万円と設定されているとします。そうすると、管理費会計のお財布には合計3万円が入ります。この3万円から、管理会社への管理委託費、マンション共用部分の水道光熱費や雑費などが支払われることになります。1台あたりの駐車場使用料が高いマンションや、戸数分の駐車場が設定されているようなマンションでは、駐車場使用料分の収入が多くなるので、その分管理費会計のお財布にはたくさんのお金が入ってきます。ということは、管理費会計のお財布に入ってくるもうひとつの収入である管理費を安く抑えることができます。

ところで、たとえばこのマンションの管理委託費が1戸あたり月々2万5000円、共用部分の水道光熱費や雑費が月々5000円だとしましょう。管理費会計のお財布には、毎月「管理費1万円+駐車場使用料2万円=3万円」が入ってきて、「管理委託費2万5000円+水道光熱費・雑費5000円=3万円」が出ていくことになります。金額としては収支が合っていますが、ここに“落とし穴”があるのです。

管理費として徴収される1万円が、管理委託費に支払われる額だと思っていると、実際は駐車場使用料の2万円から補填しなければ成り立たない設計になっています。「同じお財布から出るお金なんだから、問題ないじゃないか」と思うかもしれませんが、駐車場使用料は単なる収入ではなく、修繕などのメンテナンスに充てるべきお金です。本来なら、修繕積立金と同じ積立金会計に入る性質のお金で、管理委託費への支払いに使うべきではないのです。ところが、売り主は新築販売時に早く完売させたいわけですから、駐車場使用料を管理費会計に全部組み込んで、管理費自体は低く設定し、管理費を安く見せるのです。これが管理費に仕組まれた“カラクリ”なのです。

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著者/須藤桂一 株式会社シーアイピー 代表取締役社長
著者/須藤桂一
株式会社シーアイピー 代表取締役社長

ゼネコン勤務や、塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長として大規模修繕工事を受注している最中、様々なマンション管理組合の問題に直面し、1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社であるシーアイピーを設立した。

これまで約33,000戸のマンション管理組合の相談を受け、問題解決を図る。

数多くのメディアに出演、書籍の出版や監修も行っている。詳細はこちらまで。


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