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2018/11/16
マンション管理

マンション機械式駐車場に潜む注意点

マンション機械式駐車場に潜む注意点

はじめに

マンション管理組合の皆様におかれましては、マンションのよりよい住環境を維持・構築していくために、様々な活動をされていることと存じます。その活動の中で、皆様が特に意識されているのは、「費用」に関する問題ではないでしょうか。一戸建てにはない魅力が数多くある半面、排水管の清掃や機械式駐車場の維持修繕といった、共用設備の維持にかかる費用は、共同住宅ならではのものです。
その中でも特に耳にすることが多いのが、機械式駐車場の維持管理費用に関する問題です。
マンションの機械式駐車場は、狭い敷地で駐車台数を増やせる、防犯性が高く大切な車の盗難・悪戯を防ぐことが出来る等の利点がありますが、それを管理するには多額な費用が掛かってしまうものです。
今回は、そんな機械式駐車場の費用について見ていきたいと思います。

メンテナンスについて

第一に問題となるのは、機械式駐車場のメンテナンス費用です。
機械式駐車場には、一般的に、建築基準法第8条の維持保全条項に基づき、定期的なメンテナンスが推奨されています。これはあくまで推奨であって、エレベーターや消防設備等の法的に定められた点検義務があるわけではありませんが、機械の寿命を延ばすため、また何よりも故障とそれに伴う事故を防ぐために、メンテナンスを行わないわけにはいきません。
㈶駐車場整備推進機構の調査結果によれば、メンテナンスの頻度として最も多いのは年6回。仮にパレット(車両を乗せるテーブル)数が10台とすると、年額でおよそ18万円かかります。さらに、車両の方向転換を行う為にターンテーブルが設置されていればその点検費用、追加で基本料金とオプション代金が発生する場合も考えると、年額で20万円~25万円ほどになってしまいます。もちろん、メンテナンス費用は駐車場の規模や設置の環境等によって変動しますが、いずれにしても安い金額とは言えないでしょう。

そんな機械式駐車場のメンテナンスですが、実はその方式に種類がある事をご存知でしょうか?
一つは、「フルメンテナンス方式」と呼ばれるものです。この方式は、通常のメンテナンスに加えて、経年劣化した部品の交換も定額料金内に含んでいるため、設備を常に最適な状態に維持することが出来るのが特徴です。しかしながら、定額料金内に部品交換代金を含んでいることから、メンテナンス費用が高くなってしまうという問題もあります。
そして、もう一つの方式が「POG方式」と呼ばれるもので、これはパーツ・オイル・グリスといった劣化部品の交換を定額料金外で行う方式です。フルメンテナンス契約と違い、劣化部品の交換に遅れが生じる可能性がありますが、定額料金内に部品交換費用を含まないため、費用が安くなるという特徴があります。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、一概にどちらがいいとは言えませんが、新設の機械式駐車場では故障が少ないことから、フルメンテナンス方式の契約を結ぶメリットは薄いと考えられます。しかしながら、駐車場設備が屋外に設置されている場合は、風雨や粉塵の影響で経年劣化が進みやすく、設置後ある程度の年数が経つとフルメンテナンス方式での契約を締結できなくなる可能性がある点には注意が必要です。
したがって、メンテナンス契約を締結する際には、マンション駐車場設備の現状に即した方式を採用することが大切になります

リニューアルについて

どんなにしっかりとメンテナンスを行ったとしても、将来的には必ず「寿命」が訪れ、それに伴ってリニューアルが必要になります。
一般的に、機械式駐車場の寿命は「法定耐用年数」を目途に計ります。機械式駐車場の法定耐用年数は15年と定められていますが、日ごろからしっかりとメンテナンスを行っていれば、もっと長く稼働させることも可能です。逆に、メンテナンスを怠ると、稼働期間はもっと短くなってしまいます。したがって、機械式駐車場のリニューアルの周期としては、しっかりとメンテナンスを行っていれば15年~20年、そうでなければ15年弱が目安となるでしょう。

そんな機械式駐車場のリニューアルですが、やはり問題となってくるのはその費用です。機械式駐車場はマンションの中でも大規模な設備であるがゆえに、リニューアル費用も多額になるのが一般的です。
機械式駐車場の種類やリニューアルの方法によって金額に大きく幅が生じますが、既存のピットをそのまま再利用した場合でも、一般的に1パレット当たり50万円~150万円かかります。
仮にパレット数が10台とすると、500万円~1500万円になり、そこにハイルーフ化などのグレードアップや収容台数の増加などの仕様変更を加えると、さらに高額になってしまいます。

また、近年機械式駐車場での事故が多発していることから、2015年1月1日に国土交通省より駐車場法施行規則の改正が行われ、2016年7月以降納入する「路外」駐車場には収納式ゲートや光電センサー、安全確認ボタンなどの安全装置取り付けが義務化されるようになりました。この法改正はあくまで不特定多数が利用する駐車場を対象としたものであり、マンションなどの住居用の特定の利用者を対象にしたものではありませんが、これらの法令や条例の対象とならない駐車場においても、「安全対策に関するガイドライン」が発行されており、各主体者に早期に安全対策を行うよう強く要請しています。人の命にかかわる事ですから、これらの安全装置の設置は当然行うべきですが、やはり費用の上振れは免れません。

このように、機械式駐車場のリニューアルには多額な費用が必要になります。では、そんな多額なリニューアル費用を少しでも安く抑えるためには、どうすればよいのでしょうか?

ポイントの一つとして挙げられるのは、複数の会社から相見積もりを取ることです。
その際には、提案内容について、マンションで説明会を開くと良いでしょう。一概に機械式駐車場のリニューアル会社と言っても、メーカー系と独立系で金額に違いが出てきますし、昇降ゲートの仕様や施工方法によっては驚くほどの金額差が生じる場合もあります。
可能であれば、出揃った見積もり金額を各見積もり参加会社に提示し、再度最終的な見積もりを依頼することもおすすめです。その際には、見積もりの項目を全社統一し、社名を伏せて依頼することも重要です。項目が各社毎に違うと、その金額が本当に適切なものかわかりずらいですし、社名がわかってしまうと、リニューアル会社同士でけん制し合って本来の見積もり金額が出なくなってしまう場合も考えられます。正当・公正な見積もりが出てくるか不安ということであれば、弊社のようなコンサルタント会社にその査定を依頼することも一つの手でしょう

まとめ

機械式駐車場は便利な反面、維持管理を行っていく為には様々な注意すべき点が見受けられます。
今回はその中でも特に費用に関して取り上げました。10台分の機械式駐車場で、メンテナンス費用は年額20~25万円、リニューアル費用は500~1500万円。こんなに費用が掛かるものなのかと思われた方も多いのではないでしょうか。

これらの注意点にしっかりと目を向け、これから先、機械式駐車場を導入するのかしないのか、すでに設置されているのであれば、それを撤去するのかしないのか、マンションの現状に合わせて今一度考えてみてください。

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