様々な反対者のタイプ

様々な反対者のタイプ
2018.06.29 | マンション管理

様々な反対者のタイプ

上手に付き合うために知っておくといいこと

マンション管理組合に限らず、会社や家庭などあらゆる組織、付き合いにおいて、議題や事案にする考え方は様々であり、賛成者と反対者がいることは、当然のことです。

マンション管理組合においてよくありがちな構図として、議題を提案する理事会や専門委員会などの意見に対して、意思をはっきり持って賛成してくれる人々もいれば、反対する人々もいるなかで、圧倒的多数のサイレントマジョリティ、つまり声を上げない居住者という3通りが存在します。

ここでは反対者に注目して、そのタイプを分析してみたいと思います。

反対者と位置付けられる方々の特徴としては、非常に声が大きい事があげられます。長い時間をかけて慎重に議論を重ね、管理組合にとって一番良いとの結論に至り、説明会や総会に上程していることに対して、真っ向から否定されるのは、理事会のメンバーにとって、とても辛い事だと思います。

そもそも、反対する理由がはっきり具体化されているのであれば、議論の余地はあるのですが、それが具体的根拠のない、単なる感情論からの反対意見だと、埒があきません。

これまでの経験を踏まえ、ここでは声の大きな反対者の傾向と対策を考えてみたいと思います。

まず、よく見かける反対者の意見は・・・
1)もっと議論をするべきだ!
2)「変える」ことは不安だ!
3)総論では賛成だけれど各論には反対!
4)とにかく理事会が気に入らないから反対!
こんな反対意見、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか…?
ではタイプ別にその対策を考えてみましょう。

1)もっと議論をするべきだ!
→理事会や専門委員会で時間をかけて議論をして最善を提案しているつもりなのに、なぜそのような反対意見が出てしまうのか…。この場合の反対者は『理事会だけで決定するのではなく、もっと住民の意見を取り入れるべきだ」と主張している事が多いです。
ここで大事な対策は『理事会や専門委員会で議論をしてきたことをしっかりと区分所有者へ開示する事』です。議論の足跡を残し、例えば重要事案に対しては、説明文書の配布や、広報誌の作成、説明会開催などを適宜開催し、アカウンタビリティ(説明責任)を果たしていくことが大切です。
決定までの経緯も含め、情報を発信/共有する機会を設け、住民の方々に対して周知徹底に努めることがポイントです。
一方で、どれだけ周知を努めても、全く関心のない区分所有者は必ず存在します。発信した情報を見るか見ないかはその人の責任に委ねられますから、理事会や専門委員会としては、議論の経過や結果に対する広報を怠らずに行ってきたのならば、万が一この様な反対意見が出たとしても、「今更何を言っているのですか?」というような正しい判断をしてくれる多くの人が正しい方向へ進めてくれることでしょう。

2)「変える」ことに対する不安
→「変えること」に対する不安に対して、「変えない」ことに対する不安とリスクをしっかり説明して、認識してもらう事がポイントです。
変えることにばかり不安を唱える方々は、変えないことに対する不安要素には目をつぶっていたり、気が付いていない方々です。
大抵は現状を変化させることに対して、消極的な人が多いのですが、是非、変えない場合に想定される問題点を認識してもらうと良いと思います。
何故、変える必要があるのか…。行動のきっかけとなった危機感に対する、理事会や専門委員会のリアルな声を届ける事が大切です。
特に、管理組合運営に関心を持たない、何も不満や不安を持たない区分所有者の方々に、しっかりと理解してもらうことができるように努め、理事会や専門委員会との温度差を埋めていくことが大切です。

3)総論は賛成だけれど、各論には反対!
→総論賛成各論反対という人は、よく見かけます。考え方には賛成なのだけれど、その解決方法や進め方には反対!の様な意見です。
このタイプへの傾向と対策は何故、その様な考え方になったのか。何故その方法を選んだのかを理解してもらうことが大切です。
総論には賛成だけれど、詳細の各論段階で反対をする区分所有者の方には、できるだけ理事会や専門委員会に入って頂き、議論を進めることが解決への道筋となると思います。
『同じ区分所有者で良識のある人物であれば、目指す方向は同じはずです。』そのような場合は単に疎ましく思って排除するのではなく、何故各論になると反対なのか、具体的な理由や不安要素を取り除けるよう、しっかりと会話を通して議論する。むしろ積極的に活動に参画をして頂く方が早い解決につながると思います。
但し、その方の意見が「そもそも現状は変えたくない」という事に基づいている場合は、対応が変わってくるので注意が必要です。

4)反理事会という反対派
→とにかく理事会の決定事項が全て気に入らず、どのような懸案に対しても反対するタイプです。そのような反対者が存在するのは極めて稀ではあるものの、管理組合にとっては議論を完全に停滞させる頭の痛い存在となります。
このタイプには、感情的、論理的と双方存在しますが、共通している点は『発言している内容が極端で、重箱の隅をつつくような本筋から離れた議論』が殆どで、時間ばかりを費やす空論が展開する為、周りが辟易としてしまいます。
反対者の目的はとにかく、議論を先に進めないこと、決定事項を阻止することです。
このタイプは、理事会の対応も同じ住民同士という関係性から、野放しにしてしまう事が多いのですが、貴重な時間を無駄にしない為に問題発言を繰り返す人の空論に振り回されないよう、『複数でとりくむ』理事会本来の強みを活かして軌道を修正することです。
理事会は多数決で物事を決めていくのですから。

以上、反対者のタイプ別の傾向と対策を記しましたが、実は少数の声の大きな反対者に注視するよりも、理事会として対策をしっかりと取るべき存在があります。


それは圧倒的多数の声を上げない区分所有者(サイレントマジョリティ)の方々です。理事会や専門委員会で如何に正しく、しっかりと説明ができているか…。一人でも多くの人に理解してもらえるように、丁寧に働きかけていくことが重要です。

以上の様にマンションにおいて、理事会や議案に対する様々な反対者のパターンがあります。反対派は、どのマンションにも出現する可能性があります。事前にあらゆるケースを想定して備えておくことをお勧めします。

  • ダイアモンド

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大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”

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長期修繕計画の存在
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機械式駐車場の整理
  • 2021.03.15 | マンション管理

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大規模修繕工事の設計コンサルタント
  • 2020.01.17 | 修繕工事

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弊社では、”正しい大規模修繕工事の進め方”として無料出張セミナー(勉強会)を行っています。

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仲間を作ろう

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緊急時への備え
  • 2019.11.01 | マンション管理

緊急時への備え

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災害時のマニュアル
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災害時のマニュアル

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  • 2019.10.18 | 理事会運営

施設見学会のすすめ

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機械式駐車場を自走式駐車場に変更した実例

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コミュニティ活動費」という目的税
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コミュニティ活動費」という目的税

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大規模修繕工事で管理会社の役割
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大規模修繕工事で管理会社の役割

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大規模修繕工事は15年周期をひとつの目安に
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大規模修繕工事は15年周期をひとつの目安に

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図面/構造計算書の正しい保管方法

新築時の建築図面の劣化対策は大丈夫でしょうか?マンションとして絶対に保管しておかなければならない資料の1つです。

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機械式駐車場は便利な反面、維持管理を行っていく為には様々な注意すべき点が見受けられます。

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管理会社の社員のような理事の発言とはどんな風かというと…

様々な反対者のタイプ
  • 2018.06.29 | マンション管理

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マンション管理組合に限らず、会社や家庭などあらゆる組織、付き合いにおいて、議題や事案にする考え方は様々であり、賛成者と反対者がいることは、当然のことです。

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理事会の役職と役割
  • 2018.05.18 | マンション管理

理事会の役職と役割

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理事会の役職と役割
  • 2018.05.11 | 理事会運営

理事会の役職と役割

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マンションの二分化
  • 2018.04.13 | マンション管理

マンションの二分化

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マンション修繕工事談合リベート
  • 2018.03.30 | 修繕工事

マンション修繕工事談合リベート

マンション管理組合の大規模修繕工事において、カルテルや入札談合、さらには私的独占や一部の悪質な不公正な取引方法等を行った工事業者から…

マンションの「長期修繕計画」を見直すタイミング
  • 2018.03.09 | マンション管理

マンションの「長期修繕計画」を見直すタイミング

長期修繕計画は建物や設備の劣化状況、社会情勢の変化などといった不確定要素を含んでいるため、一定期間で見直す必要があるというのがガイドラインの趣旨です。

「管理費」に潜む問題点
  • 2018.03.02 | マンション管理

「管理費」に潜む問題点

通常マンションを購入すると、例外なく管理組合に加入し、管理費の支払いが義務となります。

「管理委託費」の額に見合わない?
  • 2018.02.15 | マンション管理

「管理委託費」の額に見合わない?

どのような場合でもサプライヤーによって一方的に決められたサービス内容は、決して消費者にとっては良い環境は言えません。

駐車場使用料は「管理費・修繕積立金」のどちらに入れるべき?
  • 2018.01.26 | マンション管理

駐車場使用料は「管理費・修繕積立金」のどちらに入れるべき?

「うちのマンションの管理費と修繕積立金は妥当でしょうか?」こんな質問が当社によく寄せられます。

修繕積立金の不足を解消する2つの方法
  • 2017.12.22 | マンション管理

修繕積立金の不足を解消する2つの方法

憂うべき現実として、その殆どが、将来的に修繕積立金が大幅に不足する状況となっています。

修繕積立金の値上げ
  • 2017.12.18 | マンション管理

修繕積立金の値上げ

新築のマンションでは、修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。

大規模修繕工事に備える
  • 2017.12.08 | 修繕工事

大規模修繕工事に備える

マンション管理組合とは、区分所有者全員で、自分たちの共有財産であるマンションを共同で維持管理していくための組織で、マンション管理に関するあらゆる役割を有しています。

任期2年で1年毎の「半数改選」
  • 2017.12.01 | 理事会運営

任期2年で1年毎の「半数改選」

皆さんの管理組合において理事の任期は何年でしょうか?ほとんどの場合は1年全改選となっていると思います。

理事を経験する意味
  • 2017.11.24 | 理事会運営

理事を経験する意味

マンションに住むと、必ず管理組合の組合員となりますが、ただ住んでいるだけでは、自分の大切な資産であるマンションの事がほとんど分からないまま毎日が過ぎていってしまいます。

書面による引継ぎ
  • 2017.11.18 | 理事会運営

書面による引継ぎ

輪番制を導入し、理事が1年ごとに総入替するマンション管理組合において、引継ぎがしっかり行われているところはほとんどないのが現状です。

長年理事長を務める方の特徴
  • 2017.11.10 | 理事会運営

長年理事長を務める方の特徴

当社の顧問先マンションでも、理事長を長期継続している方がいらっしゃいますが、これには共通した条件があります。

長くなりやすい「マンションの理事会」を効率的に実施する方法
  • 2017.11.03 | 理事会運営

長くなりやすい「マンションの理事会」を効率的に実施する方法

「先日、ある理事会に午後2時にうかがった際、理事の方から…

マンション管理の障害となる「サイレントマジョリティ」とは?
  • 2017.10.26 | 理事会運営

マンション管理の障害となる「サイレントマジョリティ」とは?

「サイレントマジョリティ=物言わぬ多数派」は、マンション管理組合の8~9割を占めている圧倒的多数派層です。

区分所有法の定め
  • 2017.10.17 | マンション管理

区分所有法の定め

マンションにかかわる重要な法律に、建物及び敷地等の共同管理とその権利関係について定めた「区分所有法」というものがあります。

マンション管理組合の「総会」をスムーズに進行させる方法
  • 2017.09.12 | 理事会運営

マンション管理組合の「総会」をスムーズに進行させる方法

総会を迎えた時に、議事進行について、自己本位な意見を捲し立て、何かと足を引っ張る存在が出る事があります。

マンションの理事会運営を円滑にする方法
  • 2017.09.04 | 理事会運営

マンションの理事会運営を円滑にする方法

熱心な人の中に、時に問題児に該当する人が存在するケースがあります。

マンション総会に「重要案件」を上程する際の正しい手順
  • 2017.08.21 | 理事会運営

マンション総会に「重要案件」を上程する際の正しい手順

総会に上程した重要案件の審議に、紛糾するケースがあります。

理事長の自己満足
  • 2017.08.04 | 理事会運営

理事長の自己満足

管理会社に対して価格交渉をガシガシ行い、価格を下げた実績を残す理事長がいました。

合意形成
  • 2017.07.28 | 理事会運営

合意形成

マンション管理組合は、企業と違って、ヒエラルキーのない、横並びの組織体です。

管理組合の組織形態と役割とは?
  • 2017.07.25 | マンション管理

管理組合の組織形態と役割とは?

マンションを購入して区分所有者になると、必ず管理組合に加入することになります。管理組合とは…

管理費会計は「お財布」、積立金会計は「貯金」
  • 2017.06.30 | マンション管理

管理費会計は「お財布」、積立金会計は「貯金」

マンションの資産価値の維持・向上と、区分所有者の生活の維持・向上を継続的に行うことを、総合的に「マンション管理」と呼びます。

混同しがちな「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」
  • 2017.06.21 | マンション管理

混同しがちな「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」

マンションに関してよく使われることば(専門用語)についてご説明します。今回は…

管理会社の丸投げ体質
  • 2017.06.05 | 修繕工事

管理会社の丸投げ体質

まだまだ大規模修繕工事を管理会社に一括のお任せで発注しているマンション管理組合が多く見受けられます。

やっぱりコミュニケーションは大切
  • 2017.05.26 | 修繕工事

やっぱりコミュニケーションは大切

理事会などで「管理会社は専門家だから任せておけば安心」とか「よくわからないし面倒だから理事会には深く関わらない」…

修繕積立金が不足する理由
  • 2017.05.19 | 修繕工事

修繕積立金が不足する理由

皆さんのマンションの収支報告において駐車場利用料の会計処理はどの様になっているでしょうか。

破綻する長期修繕計画
  • 2017.05.12 | 修繕工事

破綻する長期修繕計画

世の中のマンション管理組合では、長期修繕計画書が破綻しているケースが圧倒的です。破綻とは…

計画修繕と事後保全
  • 2017.04.17 | 修繕工事

計画修繕と事後保全

「計画修繕」と「事後保全」という言葉があります。

地震のときほど落ち着いて
  • 2017.04.10 | 修繕工事

地震のときほど落ち着いて

マンション管理組合のコンサルティングという立場で、自宅マンションで地震にあった時にどうする?ということを考えてみました

管理会社の割高な修繕費用
  • 2017.03.27 | 修繕工事

管理会社の割高な修繕費用

このマンション管理組合に限ったことではありません。どこでも実際に起きている現実です。

管理会社の修繕工事
  • 2017.03.16 | 修繕工事

管理会社の修繕工事

管理会社から提案のあった、修繕工事や見積書に不信感を抱くマンション管理組合や理事会が多く存在します。

理事役員を楽しむ
  • 2017.03.10 | 理事会運営

理事役員を楽しむ

全区分所有者が、早く理事を経験するべき、全区分所有者が、早く理事長を経験するべき、という発想から、輪番制の理事会役員制度には賛成します。

問題児とサイレントマジョリティ
  • 2017.02.24 | 理事会運営

問題児とサイレントマジョリティ

問題児の行動タイプも様々で、やたらに大声の人、聞き分けの良い人悪い人。いわゆるモンスター的な人。あなたのマンションでも…

不経済で合理性がない12年周期の大規模修繕工事
  • 2017.02.24 | 修繕工事

不経済で合理性がない12年周期の大規模修繕工事

「築12年で大規模修繕工事の計画になっているのですが・・・」

玉虫色の仕様書(委託契約書)
  • 2017.01.30 | マンション管理

玉虫色の仕様書(委託契約書)

値引きで一番割を食うのは誰なのか…。面倒なく値引きを手にして得をしたと喜んでいる素人集団のマンション管理組合そのもの…

修繕積立金が不足する原因
  • 2017.01.30 | マンション管理

修繕積立金が不足する原因

多くのマンションに備えられている駐車場。使用するためには、利用料を毎月支払いますが…

輪番制の危険性
  • 2017.01.30 | 理事会運営

輪番制の危険性

たった一年間理事を経験しただけでは、何もわからないうちに時が過ぎ、理事会運営についてやっと全体像がわかってきたころには任期が終了してしまうという…

理事長経験者が感じた~管理会社のホンネ~
  • 2017.01.25 | マンション管理

理事長経験者が感じた~管理会社のホンネ~

私の知人の理事長経験者が管理会社のフロント担当者になったつもりで書いた文章です。

エレベータ「談合3兄弟」
  • 2017.01.25 | 修繕工事

エレベータ「談合3兄弟」

エレベータ「談合3兄弟」ってしっていますか?

修繕積立金を搾取する業界の構造に喝を入れる
  • 2017.01.25 | 修繕工事

修繕積立金を搾取する業界の構造に喝を入れる

毎日のようにマンション管理組合大規模修繕工事で談合情報が入ってきます。

管理会社の事情
  • 2017.01.25 | 理事会運営

管理会社の事情

管理会社は マンション管理組合をランク付けしています。

CIPは大規模修繕工事談合リベート撲滅運動実施中
  • 2017.01.24 | マンション管理

CIPは大規模修繕工事談合リベート撲滅運動実施中

マンションの資産を守るため、談合とリベート体質の撲滅をするために会社を創業しました。

PICK UP

理事会に丁度いい人数とは?
  • 2024.05.12 | 理事会運営

理事会に丁度いい人数とは?

通常の仕事上での会議は10人以下がいいと思っています。

談合・リベートの大規模修繕工事は手抜きだらけ
  • 2024.04.20 | 修繕工事

談合・リベートの大規模修繕工事は手抜きだらけ

令和の世の中でもいまだに蔓延っている談合・リベートに関するトラブル。

日々進化するリベート受領方法
  • 2024.04.07 | 修繕工事

日々進化するリベート受領方法

最近のリベートは元請工事会社から支払いをしないと聞きます。

専門委員会は理事会に諮問されたこと以外は越権行為。とは言い切れない
  • 2024.03.16 | マンション管理

専門委員会は理事会に諮問されたこと以外は越権行為。とは言い切れない

専門委員会が長きにわたってマンション管理組合に存在している場合、…

大規模修繕工事の周期
  • 2024.03.04 | 修繕工事

大規模修繕工事の周期

シーアイピーが大規模修繕工事の設計を受託した場合の平均周期は18年です。

理事会が大きな行動を起こすとき
  • 2024.02.17 | 理事会運営

理事会が大きな行動を起こすとき

どれだけ素晴らしいことでも、どれだけ正しいことでも、住民多くの組合員の理解がなくては、何もなし得ません実現させることはできません。

年に1~2回しか理事会が開催されないマンション管理組合
  • 2024.02.03 | 理事会運営

年に1~2回しか理事会が開催されないマンション管理組合

1年のうち、理事会が1~2回しか開催されないマンション管理組合が案外多いと感じます。

管理計画認定制度をどう考えるか
  • 2023.05.09 | マンション管理

管理計画認定制度をどう考えるか

管理計画認定制度の認定項目が国土交通省から発表されています。それによれば…

管理計画認定制度のメリット
  • 2023.04.04 | マンション管理

管理計画認定制度のメリット

認定を受ければメリットを享受することができます。

管理計画認定制度の狙い
  • 2023.03.14 | マンション管理

管理計画認定制度の狙い

法律が改正されたからと言って全国一斉にこの制度が開始される訳ではなく、自治体が順次、準備を整えて…

管理計画認定制度の始まり
  • 2023.02.18 | マンション管理

管理計画認定制度の始まり

作り出したきっかけとも言えるとあるマンションがありました。

アドバイザーを味方に
  • 2022.12.26 | マンション管理

アドバイザーを味方に

重要なのは管理規約をしっかり読み込んで、健全な管理運営を目指すことです。

誰が議長を務めるのか
  • 2022.11.17 | マンション管理

誰が議長を務めるのか

組合員による臨時総会開催において、更にもう一つポイントになるのが…

組合員による臨時総会開催
  • 2022.11.02 | マンション管理

組合員による臨時総会開催

組合員による総会招集の場合には委任状や議決権行使書が集まりにくい傾向にあります。

組合員も総会を開催できる
  • 2022.10.16 | マンション管理

組合員も総会を開催できる

以前、組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上の組合員によるの同意があるときには総会が開催できる…

監事の役割
  • 2022.09.19 | マンション管理

監事の重要性

監事の仕事は、業務監査と会計監査というのが必要な監査事項ですが、どのような事案にしても必ず必要となるのは…

監事の役割
  • 2022.09.06 | マンション管理

監事の役割

監事は、理事会が業務を適切に執行しているか、区分所有者から徴収している管理費や修繕積立金といった管理組合の財産管理がしっかり出来ているかを業務監査と会計監査を行います。

臨時総会の招集
  • 2022.08.29 | マンション管理

臨時総会の招集

臨時総会の招集について少し詳しく見ていくと、招集の方法は3つあります。

マンション管理組合の基礎
  • 2022.08.18 | マンション管理

総会

マンションを購入すると必ず区分所有法でマンション管理組合の組合員にならなければいけないのが我が国の法律です。

なぜ建替えが進まないのか?(その5)
  • 2022.07.30 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その5)

高額な建て替え費用の負担、合意形成のハードルの高さに加えて、もう1つ、マンションの建て替えが進まない要因があります。

なぜ建替えが進まないのか?(その4)
  • 2022.05.14 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その4)

マンション建替え問題で大変な事態に陥っている例を紹介します。

なぜ建替えが進まないのか?(その3)
  • 2022.03.10 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その3)

マンションの建て替えを阻むハードルはほかにもあります。

なぜ建替えが進まないのか?(その2)
  • 2022.01.22 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その2)

全員が納得し、足並みを揃えて建て替えの費用を用意するということはなかなか難しいのが実態です。

なぜ建替えが進まないのか?(その1)
  • 2022.01.05 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか?(その1)

マンションの建替えを実施するまでの道のりや、建替えにあたっての課題について考えてみたいと思います。

マンション建替えについて考えてみた(その3)
  • 2021.12.18 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた(その3)

マンションの建て替えを積極的に考えざるを得ないポイントがあります。それは…

マンション建替えについて考えてみた(その2)
  • 2021.12.11 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた(その2)

少しマンション事情に詳しい方なら、「え?マンションの寿命は47年じゃないの?」と思うかもしれません。

マンション建替えについて考えてみた(その1)
  • 2021.12.05 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた(その1)

築20年、30年、あるいは40年を経過したマンションの理事の方から、「マンションの建て替えについて、どのように考えたらいいか」という質問を受けることがあります。

大規模修繕工事を頻繁にやりたがる理由とは?
  • 2021.11.20 | 修繕工事

大規模修繕工事を頻繁にやりたがる理由とは?

なぜ管理会社がここまで大規模修繕工事に熱心になるかと言えば…

マンション管理組合という“迷える子羊”
  • 2021.11.07 | 修繕工事

マンション管理組合という“迷える子羊”

これまで30年近くマンションマンション管理組合問題のコンサルタント業務に携わり、数百件に及ぶ案件にかかわってきましたので…

理想の修繕積立金とは
  • 2021.10.29 | 修繕工事

理想の修繕積立金とは

ご存じの方も多いと思いますが、新築のマンションでは修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。

単価と数量に注意
  • 2021.10.22 | 修繕工事

単価と数量に注意

首都圏のとある大型マンションでの出来事です。

大規模修繕工事をすればマンションの資産価値が上がる?
  • 2021.10.07 | 修繕工事

大規模修繕工事をすればマンションの資産価値が上がる?

大規模修繕工事をすることが、マンションの資産価値の向上に直接つながるかというと、そうは思いません。

大規模修繕工事を成功させる秘訣とは?
  • 2021.09.30 | 修繕工事

大規模修繕工事を成功させる秘訣とは?

大規模修繕工事を成功させる秘訣をお伝えします。それは…

設計コンサルタントと管理会社の関係
  • 2021.09.18 | 修繕工事

設計コンサルタントと管理会社の関係

悪徳コンサルタントのリベートを受け取るための「情報提供手数料支払に関する覚書」が日本経済新聞の電子版に掲載されました。

必要な工事をタイムリーに実施する目安
  • 2021.09.10 | 修繕工事

必要な工事をタイムリーに実施する目安

どういうときが工事のタイムリーな時期にあたるのかというのは見極めが難しいものです。そのひとつのポイントは…

正確で破綻のない長期修繕計画を作るために
  • 2021.09.04 | マンション管理

正確で破綻のない長期修繕計画を作るために

長期修繕計画は、大規模修繕工事などをどのような規模や周期で行うか、またその費用の概算などを盛り込んだものであり、修繕積立金の額はそれにもとづいて設定されます。

共用部分の保険を確認する
  • 2021.08.26 | マンション管理

共用部分の保険を確認する

今回は地震保険について考えてみましょう。

悪徳シナリオの一例
  • 2021.08.21 | 修繕工事

悪徳シナリオの一例

業者の選定こそが運命の別れ道

共用部分の保険を確認する
  • 2021.08.05 | マンション管理

共用部分の保険を確認する

マンション管理組合が加入する保険には、火災保険や地震保険、個人賠償責任保険、施設賠償責任保険などがあります。

マンション大規模修繕工事の注意点
  • 2021.07.25 | 修繕工事

マンション大規模修繕工事の注意点

一般的に行われているような談合・リベートの進め方の一例をお伝えします。こちらを参考に、皆さんのマンションでは気を付けていただきたいと思います。

大規模修繕工事の用語とポイント
  • 2021.07.17 | 修繕工事

大規模修繕工事の用語とポイント

大規模修繕工事において、設計段階での成果物は、「図面」「特記仕様書」「設計予算書」などがあります。

機械式駐車場の扱い
  • 2021.06.21 | マンション管理

機械式駐車場の扱い

機械式駐車場リニューアルのウルトラCを紹介しましょう。

大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる
  • 2021.05.20 | 修繕工事

大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる

弊社がコンサルタントを実施したマンション管理組合の大規模修繕工事時期は、平均で17年目になっています。

空きの多い機械式駐車場の対処
  • 2021.05.10 | マンション管理

空きの多い機械式駐車場の対処

近頃、クルマ離れが言われていることから、駐車場に空きが目立ってどう対処したら良いかという相談を受けることが多くなっています。

CIPの強い想い
  • 2021.04.25 | 修繕工事

CIPの強い想い

世の中にはいまだに談合・リベートの“ダークサイド”から足を洗うことができないコンサルタント会社や管理会社が数多く存在しています。

大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”
  • 2021.04.17 | 修繕工事

大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”

大規模修繕工事は、小規模マンションでも数千万円単位、大規模マンションでは億単位の発注となる非常に重要な案件です。

クルマ離れが引き起こすマンション管理組合への影響
  • 2021.03.31 | マンション管理

クルマ離れが引き起こすマンション管理組合への影響

様々な要素から維持することが難しく、レンタカーやカーシェアリングで十分という人も多いと思います。

長期修繕計画の存在
  • 2021.03.24 | マンション管理

長期修繕計画の存在

マンションは適切な時期に適正な修繕工事を継続して行っていくことで、その価値を維持し、質を向上していくことができます。

機械式駐車場の整理
  • 2021.03.15 | マンション管理

機械式駐車場の整理

機械式駐車場は、都心部にある敷地の狭いマンションでも、駐車場のスペースを大きく確保できるところが特徴ですが、一方でそんなメリットも簡単に吹き飛ぶほどの困った問題を抱えています。

マンション管理組合の大規模修繕工事でよくあるパターン
  • 2021.03.06 | 修繕工事

マンション管理組合の大規模修繕工事でよくあるパターン

先日話を伺った、実在するBマンション管理組合と「談合リベート」問題が発覚したAコンサルタントの実例紹介です。

「いい管理員さん」はマンションの大切な財産
  • 2021.02.24 | マンション管理

「いい管理員さん」はマンションの大切な財産

管理員さんの情報は、マンションにとっては財産になることもあります。

修繕積立金が不足する場合の処方箋
  • 2021.02.16 | 修繕工事

修繕積立金が不足する場合の処方箋

修繕積立金が不足してしまうマンション管理組合を多数見てきました。我々の考える2つの対処方をご紹介します。

管理員の良し悪し
  • 2021.02.10 | マンション管理

管理員の良し悪し

どのマンションに行っても、マンション内での管理員の評判はおおむね良好です。

国土交通省に報告されている談合リベート事例
  • 2021.01.27 | 修繕工事

国土交通省に報告されている談合リベート事例

国土交通省に報告されている具体的な事例を見ると、実に様々なものがあります。

良い管理会社とは、良いフロント担当者とは
  • 2021.01.18 | マンション管理

良い管理会社とは、良いフロント担当者とは

マンション管理の良し悪しは、マンション管理組合の性質そのもので決まります。

大規模修繕工事の設計ポイント
  • 2020.12.25 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計ポイント

大規模修繕工事では「道連れ工事」と言われる足場に関わる工事を一斉にやってしまうかどうか?ということが計画上のポイントとなるわけです。

マンション管理組合のランク付け
  • 2020.12.18 | マンション管理

マンション管理組合のランク付け

会社の人材には限りがありますので、当然、管理会社は効率を考えてフロント担当者を配置します。

大規模修繕工事の調査業務
  • 2020.12.13 | 修繕工事

大規模修繕工事の調査業務

どのコンサルタント(設計監理者)や工事業者をパートナーに選ぶのか、しっかりと時間をかけて、慎重に検討を進めていく必要があります。

利益相反とは
  • 2020.10.13 | マンション管理

利益相反とは

マンション管理組合と管理会社との関係において、しっかりと理解し、受け入れなければならないことがあります。

大規模修繕工事の設計では高耐久性の仕様がポイント
  • 2020.09.24 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計では高耐久性の仕様がポイント

大規模修繕工事では、建物調査・診断の結果にもとづいて、工事項目、工事範囲、工法、仕様などを決定し、設計図書(図面、特記仕様書、設計予算書)を作成します。

マンション管理組合の存在意義
  • 2020.08.24 | 理事会運営

マンション管理組合の存在意義

現在マンションにお住まいの方で、マンション管理組合がなかったら、あるいは、マンション管理組合がきちんと機能を果たさなければどんなことが起こるか、想像してみたことはあるでしょうか。

理事になったら
  • 2020.08.05 | 理事会運営

理事になったら

会社のようにヒエラルキーのない、マンション管理組合組織では、特に管理規約は大切なバイブルです。

大型マンションやタワーマンションには「スケールメリットがある」という誤解
  • 2020.07.17 | マンション管理

大型マンションやタワーマンションには「スケールメリットがある」という誤解

よく「大規模マンションやタワーマンションにはスケールメリットがあるから、管理費や修繕積立金が安い」という“勘違い”をされている方がいらっしゃいます。

専門家選びの重要性
  • 2020.07.07 | 修繕工事

専門家選びの重要性

大多数の住民は「専門家に任せておけばいいよ」と傍観していました。

管理会社による管理委託費の値上げ
  • 2020.06.24 | マンション管理

管理会社による管理委託費の値上げ

皆さんのマンションでは管理会社からの管理委託費値上げ要求はありませんか?

談合・リベートは必要悪?
  • 2020.06.19 | 修繕工事

談合・リベートは必要悪?

ある工事会社の人が「談合は必要悪なのか、それとも不要なものなのかを考えさせられます」という発言をしているのを聞いたことがあります。

競争原理が働かない「マンション管理」
  • 2020.06.12 | マンション管理

競争原理が働かない「マンション管理」

マンションはいったん入居してしまうと、自分のマンション以外のマンションの管理状況や、ましてマンション管理の会計状況などを知ることはまずありません。

大規模修繕工事の完成・引き渡し、アフターサービス
  • 2020.06.01 | 修繕工事

大規模修繕工事の完成・引き渡し、アフターサービス

大規模修繕工事が終了したら、検査を実施したのちに引き渡されます。ここでは竣工書類の整備をしっかりとしておきましょう。

管理委託費は「前払い」のナゾ
  • 2020.05.19 | マンション管理

管理委託費は「前払い」のナゾ

マンション購入時に、管理費と修繕積立金が決まっているのと同様に、マンション管理を委託する業者、つまり管理会社もあらかじめ決められています。

管理費と修繕積立金に隠された”カラクリ”
  • 2020.04.20 | マンション管理

管理費と修繕積立金に隠された”カラクリ”

物件の購入と同時についてくるマンション管理のための費用(管理費と修繕積立金)もあらかじめ決まっているものです。

機械式駐車場の契約をリース+フルメンテナンスにしたら…
  • 2020.04.06 | マンション管理

機械式駐車場の契約をリース+フルメンテナンスにしたら…

マンション購入時に、十数年ごとに行う大規模修繕工事や機械式駐車場の入れ替えについて考える人はいないでしょう。

談合・リベートの打破
  • 2020.03.30 | 修繕工事

談合・リベートの打破

私は約20年前に、マンションの大規模修繕工事にはびこるこの談合・リベート問題に異議を唱えはじめました。

大規模修繕工事の周期
  • 2020.03.24 | 修繕工事

大規模修繕工事の周期

国交省は「長期修繕計画上の大規模修繕周期は12年が適当」としてガイドラインを定めているに過ぎないのです。

正しい大規模修繕工事
  • 2020.03.16 | 修繕工事

正しい大規模修繕工事

13年前に弊社の大規模修繕工事のコンサルティングを採用して頂いたマンション管理組合に訪問してきました。

大規模修繕工事の設計コンサルタント
  • 2020.01.30 | 修繕工事

大規模修繕工事の実施時期

「正しい大規模修繕工事の進め方」として無料でセミナーを行っています。

大規模修繕工事の設計コンサルタント
  • 2020.01.17 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計コンサルタント

弊社では、”正しい大規模修繕工事の進め方”として無料出張セミナー(勉強会)を行っています。

評判の良い管理員
  • 2019.12.18 | マンション管理

評判の良い管理員

管理員さんは比較的ご高齢の方が多く、できることにも限界があります。

理事会顧問
  • 2019.12.06 | 理事会運営

理事会顧問

いつでも契約/解除できる仕組みにしています。

隠れた見直し点
  • 2019.11.29 | マンション管理

隠れた見直し点

時間経過とともに制度疲労を起こしているケースがあります。

リフォームの基準作り
  • 2019.11.22 | マンション管理

リフォームの基準作り

専有部のリフォーム基準はありますか?ない場合には、、、

マンション管理組合の構造
  • 2019.11.15 | マンション管理

マンション管理組合の構造

問題児やクレーマーは一般的に孤立しますが、、、

仲間を作ろう
  • 2019.11.08 | マンション管理

仲間を作ろう

たった1人で孤軍奮闘することは得策ではありません。

緊急時への備え
  • 2019.11.01 | マンション管理

緊急時への備え

小規模なマンションでも、地下室に電気室やポンプ室、それに地下やピットの駐車場がある場合などは水害のリスクがあります。

災害時のマニュアル
  • 2019.10.24 | マンション管理

災害時のマニュアル

万が一に備えて「台風対応マニュアル」を作成しているところがあります。

施設見学会のすすめ
  • 2019.10.18 | 理事会運営

施設見学会のすすめ

ご自身の目で見て回ると、必ずマンションのウイークポイントが見えてきて、、、

水に関わる設備(水景編)
  • 2019.09.27 | 理事会運営

水に関わる設備(水景編)

池や滝など水景設備の水を抜いてしまい、無残な姿になっているマンションを多く見かけます。

機械式駐車場を自走式駐車場に変更した実例
  • 2019.06.21 | 修繕工事

機械式駐車場を自走式駐車場に変更した実例

100台以上の機械式駐車場を全て解体して、自走式の3段4層自走式駐車場に変更しました。

コミュニティ活動費」という目的税
  • 2019.05.31 | マンション管理

コミュニティ活動費」という目的税

あるマンションでこのような面白いアイデアがありました。

大規模修繕工事で管理会社の役割
  • 2019.05.10 | 修繕工事

大規模修繕工事で管理会社の役割

管理会社の大規模修繕に対する取組み方には元請型、紹介型、設計監理型という3つがあります。

大規模修繕工事は15年周期をひとつの目安に
  • 2019.03.29 | 修繕工事

大規模修繕工事は15年周期をひとつの目安に

管理組合の一大イベントである大規模修繕工事。皆さんは大規模修繕工事のことをどのくらい知っているでしょうか。国土交通省が発表しているガイドラインでは、大規模修繕工事の定義を以下としています。

管理組合の明るい未来のために
  • 2019.02.08 | 理事会運営

管理組合の明るい未来のために

とあるマンションの総会での出来事です。

良い管理会社 悪い管理会社
  • 2019.02.01 | マンション管理

良い管理会社 悪い管理会社

すべてはマンション管理組合次第

図面/構造計算書の正しい保管方法
  • 2018.12.21 | マンション管理

図面/構造計算書の正しい保管方法

新築時の建築図面の劣化対策は大丈夫でしょうか?マンションとして絶対に保管しておかなければならない資料の1つです。

マンション機械式駐車場に潜む注意点
  • 2018.11.16 | マンション管理

マンション機械式駐車場に潜む注意点

機械式駐車場は便利な反面、維持管理を行っていく為には様々な注意すべき点が見受けられます。

管理会社の社員のような理事長
  • 2018.10.09 | 理事会運営

管理会社の社員のような理事長

管理会社の社員のような理事の発言とはどんな風かというと…

様々な反対者のタイプ
  • 2018.06.29 | マンション管理

様々な反対者のタイプ

マンション管理組合に限らず、会社や家庭などあらゆる組織、付き合いにおいて、議題や事案にする考え方は様々であり、賛成者と反対者がいることは、当然のことです。

マンション管理に一歩踏み出す勇気
  • 2018.06.22 | マンション管理

マンション管理に一歩踏み出す勇気

「変える事に対して不安がある」「変えた後のリスクが心配だ」「手間がかかりそう」・・・

理事会の役職と役割
  • 2018.05.18 | マンション管理

理事会の役職と役割

あるマンション管理組合の理事長のコメントです。理事会は管理組合が主催しているものですが、今回の理事長の体験は、世間的に意外と多い構図だと思います。

理事会の役職と役割
  • 2018.05.11 | 理事会運営

理事会の役職と役割

マンション管理組合の役員になると理事と監事が通常総会で任命され、理事の中から理事長、副理事長など担当を決めていきます。

マンションの二分化
  • 2018.04.13 | マンション管理

マンションの二分化

乱暴な表現かもしれませんが、これからはマンションも勝ち組と負け組の2つのタイプに二分化されると思います。

マンション修繕工事談合リベート
  • 2018.03.30 | 修繕工事

マンション修繕工事談合リベート

マンション管理組合の大規模修繕工事において、カルテルや入札談合、さらには私的独占や一部の悪質な不公正な取引方法等を行った工事業者から…

マンションの「長期修繕計画」を見直すタイミング
  • 2018.03.09 | マンション管理

マンションの「長期修繕計画」を見直すタイミング

長期修繕計画は建物や設備の劣化状況、社会情勢の変化などといった不確定要素を含んでいるため、一定期間で見直す必要があるというのがガイドラインの趣旨です。

「管理費」に潜む問題点
  • 2018.03.02 | マンション管理

「管理費」に潜む問題点

通常マンションを購入すると、例外なく管理組合に加入し、管理費の支払いが義務となります。

「管理委託費」の額に見合わない?
  • 2018.02.15 | マンション管理

「管理委託費」の額に見合わない?

どのような場合でもサプライヤーによって一方的に決められたサービス内容は、決して消費者にとっては良い環境は言えません。

駐車場使用料は「管理費・修繕積立金」のどちらに入れるべき?
  • 2018.01.26 | マンション管理

駐車場使用料は「管理費・修繕積立金」のどちらに入れるべき?

「うちのマンションの管理費と修繕積立金は妥当でしょうか?」こんな質問が当社によく寄せられます。

修繕積立金の不足を解消する2つの方法
  • 2017.12.22 | マンション管理

修繕積立金の不足を解消する2つの方法

憂うべき現実として、その殆どが、将来的に修繕積立金が大幅に不足する状況となっています。

修繕積立金の値上げ
  • 2017.12.18 | マンション管理

修繕積立金の値上げ

新築のマンションでは、修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。

大規模修繕工事に備える
  • 2017.12.08 | 修繕工事

大規模修繕工事に備える

マンション管理組合とは、区分所有者全員で、自分たちの共有財産であるマンションを共同で維持管理していくための組織で、マンション管理に関するあらゆる役割を有しています。

任期2年で1年毎の「半数改選」
  • 2017.12.01 | 理事会運営

任期2年で1年毎の「半数改選」

皆さんの管理組合において理事の任期は何年でしょうか?ほとんどの場合は1年全改選となっていると思います。

理事を経験する意味
  • 2017.11.24 | 理事会運営

理事を経験する意味

マンションに住むと、必ず管理組合の組合員となりますが、ただ住んでいるだけでは、自分の大切な資産であるマンションの事がほとんど分からないまま毎日が過ぎていってしまいます。

書面による引継ぎ
  • 2017.11.18 | 理事会運営

書面による引継ぎ

輪番制を導入し、理事が1年ごとに総入替するマンション管理組合において、引継ぎがしっかり行われているところはほとんどないのが現状です。

長年理事長を務める方の特徴
  • 2017.11.10 | 理事会運営

長年理事長を務める方の特徴

当社の顧問先マンションでも、理事長を長期継続している方がいらっしゃいますが、これには共通した条件があります。

長くなりやすい「マンションの理事会」を効率的に実施する方法
  • 2017.11.03 | 理事会運営

長くなりやすい「マンションの理事会」を効率的に実施する方法

「先日、ある理事会に午後2時にうかがった際、理事の方から…

マンション管理の障害となる「サイレントマジョリティ」とは?
  • 2017.10.26 | 理事会運営

マンション管理の障害となる「サイレントマジョリティ」とは?

「サイレントマジョリティ=物言わぬ多数派」は、マンション管理組合の8~9割を占めている圧倒的多数派層です。

区分所有法の定め
  • 2017.10.17 | マンション管理

区分所有法の定め

マンションにかかわる重要な法律に、建物及び敷地等の共同管理とその権利関係について定めた「区分所有法」というものがあります。

マンション管理組合の「総会」をスムーズに進行させる方法
  • 2017.09.12 | 理事会運営

マンション管理組合の「総会」をスムーズに進行させる方法

総会を迎えた時に、議事進行について、自己本位な意見を捲し立て、何かと足を引っ張る存在が出る事があります。

マンションの理事会運営を円滑にする方法
  • 2017.09.04 | 理事会運営

マンションの理事会運営を円滑にする方法

熱心な人の中に、時に問題児に該当する人が存在するケースがあります。

マンション総会に「重要案件」を上程する際の正しい手順
  • 2017.08.21 | 理事会運営

マンション総会に「重要案件」を上程する際の正しい手順

総会に上程した重要案件の審議に、紛糾するケースがあります。

理事長の自己満足
  • 2017.08.04 | 理事会運営

理事長の自己満足

管理会社に対して価格交渉をガシガシ行い、価格を下げた実績を残す理事長がいました。

合意形成
  • 2017.07.28 | 理事会運営

合意形成

マンション管理組合は、企業と違って、ヒエラルキーのない、横並びの組織体です。

管理組合の組織形態と役割とは?
  • 2017.07.25 | マンション管理

管理組合の組織形態と役割とは?

マンションを購入して区分所有者になると、必ず管理組合に加入することになります。管理組合とは…

管理費会計は「お財布」、積立金会計は「貯金」
  • 2017.06.30 | マンション管理

管理費会計は「お財布」、積立金会計は「貯金」

マンションの資産価値の維持・向上と、区分所有者の生活の維持・向上を継続的に行うことを、総合的に「マンション管理」と呼びます。

混同しがちな「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」
  • 2017.06.21 | マンション管理

混同しがちな「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」

マンションに関してよく使われることば(専門用語)についてご説明します。今回は…

管理会社の丸投げ体質
  • 2017.06.05 | 修繕工事

管理会社の丸投げ体質

まだまだ大規模修繕工事を管理会社に一括のお任せで発注しているマンション管理組合が多く見受けられます。

やっぱりコミュニケーションは大切
  • 2017.05.26 | 修繕工事

やっぱりコミュニケーションは大切

理事会などで「管理会社は専門家だから任せておけば安心」とか「よくわからないし面倒だから理事会には深く関わらない」…

修繕積立金が不足する理由
  • 2017.05.19 | 修繕工事

修繕積立金が不足する理由

皆さんのマンションの収支報告において駐車場利用料の会計処理はどの様になっているでしょうか。

破綻する長期修繕計画
  • 2017.05.12 | 修繕工事

破綻する長期修繕計画

世の中のマンション管理組合では、長期修繕計画書が破綻しているケースが圧倒的です。破綻とは…

計画修繕と事後保全
  • 2017.04.17 | 修繕工事

計画修繕と事後保全

「計画修繕」と「事後保全」という言葉があります。

地震のときほど落ち着いて
  • 2017.04.10 | 修繕工事

地震のときほど落ち着いて

マンション管理組合のコンサルティングという立場で、自宅マンションで地震にあった時にどうする?ということを考えてみました

管理会社の割高な修繕費用
  • 2017.03.27 | 修繕工事

管理会社の割高な修繕費用

このマンション管理組合に限ったことではありません。どこでも実際に起きている現実です。

管理会社の修繕工事
  • 2017.03.16 | 修繕工事

管理会社の修繕工事

管理会社から提案のあった、修繕工事や見積書に不信感を抱くマンション管理組合や理事会が多く存在します。

理事役員を楽しむ
  • 2017.03.10 | 理事会運営

理事役員を楽しむ

全区分所有者が、早く理事を経験するべき、全区分所有者が、早く理事長を経験するべき、という発想から、輪番制の理事会役員制度には賛成します。

問題児とサイレントマジョリティ
  • 2017.02.24 | 理事会運営

問題児とサイレントマジョリティ

問題児の行動タイプも様々で、やたらに大声の人、聞き分けの良い人悪い人。いわゆるモンスター的な人。あなたのマンションでも…

不経済で合理性がない12年周期の大規模修繕工事
  • 2017.02.24 | 修繕工事

不経済で合理性がない12年周期の大規模修繕工事

「築12年で大規模修繕工事の計画になっているのですが・・・」

玉虫色の仕様書(委託契約書)
  • 2017.01.30 | マンション管理

玉虫色の仕様書(委託契約書)

値引きで一番割を食うのは誰なのか…。面倒なく値引きを手にして得をしたと喜んでいる素人集団のマンション管理組合そのもの…

修繕積立金が不足する原因
  • 2017.01.30 | マンション管理

修繕積立金が不足する原因

多くのマンションに備えられている駐車場。使用するためには、利用料を毎月支払いますが…

輪番制の危険性
  • 2017.01.30 | 理事会運営

輪番制の危険性

たった一年間理事を経験しただけでは、何もわからないうちに時が過ぎ、理事会運営についてやっと全体像がわかってきたころには任期が終了してしまうという…

理事長経験者が感じた~管理会社のホンネ~
  • 2017.01.25 | マンション管理

理事長経験者が感じた~管理会社のホンネ~

私の知人の理事長経験者が管理会社のフロント担当者になったつもりで書いた文章です。

エレベータ「談合3兄弟」
  • 2017.01.25 | 修繕工事

エレベータ「談合3兄弟」

エレベータ「談合3兄弟」ってしっていますか?

修繕積立金を搾取する業界の構造に喝を入れる
  • 2017.01.25 | 修繕工事

修繕積立金を搾取する業界の構造に喝を入れる

毎日のようにマンション管理組合大規模修繕工事で談合情報が入ってきます。

管理会社の事情
  • 2017.01.25 | 理事会運営

管理会社の事情

管理会社は マンション管理組合をランク付けしています。

CIPは大規模修繕工事談合リベート撲滅運動実施中
  • 2017.01.24 | マンション管理

CIPは大規模修繕工事談合リベート撲滅運動実施中

マンションの資産を守るため、談合とリベート体質の撲滅をするために会社を創業しました。

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