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マンション管理業界のホンネ

2018/03/02
マンション管理

「管理費」に潜む問題点

「管理費」に潜む問題点

マンション管理を「買う」という概念の欠落

通常マンションを購入すると、例外なく管理組合に加入し、管理費の支払いが義務となります。「自分には加入は不要だ」「管理なんていらない」と加入や管理費の支払いを拒むことはできません。

一方、その管理の形態や委託先業者は、新築も中古も事前に設定されていて、購入時点でユーザー(区分所有者)側に選択の余地はありません。

仮に、管理費が月額2万円のマンションだと、年間で24万円の管理費を支払っていることになります。さらに、修繕積立金が月額1万円とすると、管理費と修繕積立金の合計で月額3万円、年間で36万円を支払うことになります。

管理費だけでも10年間で240万円という金額となり、クルマを1台購入できるほどの大きなコストです。(数年後に値上げをされる可能性もあるのでもっと多額になる可能性もありますが…。)

この、1戸当たり年間24万円という金額で、管理会社はどこをどのように管理してくれるのでしょうか。清掃を例に挙げれば、共用部分である玄関前の掃除はしてくれますが、専有部分である部屋の中までは勿論対応してくれません。他に専有部分に関することと言えば、雑配水管の洗浄と消防点検程度でしょう。

管理会社の役割。もちろん専門業者の窓口(調整役)として、理事会運営補助や会計のサポート役としてなど大切な役も担っています。しかし、現状の管理委託費として1戸当たりが支払う年間数十万円ものコストは、居住者側から考えると本当に適正な価格なのでしょうか…?

つまり、これだけの高額費用を負担しているという認識が居住者自身もできていないのが、費用の面でも、運営の部分でも管理会社に依存している。業界主導型のマンション管理業界の構図を生み出しているのです。

さて、ユーザー(区分所有者)はマンション管理会社を選べないと思われています。

例えば一般的に、野菜を買うときは産地や鮮度を見ながら、手にとって納得のいくものを買うはずです。金額の張るパソコンやクルマなどを買うなら、カタログに穴が開くほど何度も見て、じっくり検討を重ねてから購入するのではないでしょうか。

高額なマンションならなおさらです。「3つのP」(Place=立地、Price=価格、Plan=間取り)と希望する諸条件で候補物件を選び、何度も足を運んで確認したり、最善の物件を購入するべく吟味に吟味を重ねるでしょう。

ところが、マンション管理委託については全く違います。

せっかく選び抜いて購入した物件に自動的についているもので、検討することも選ぶこともできません。また、購入時マンション管理の状況を意識して購入しようと考えることは皆無に近いと思います。

管理費や修繕積立金などのマンションに住み続ける限り支払う義務のある費用は、通常自動引き落としでマンション管理組合の口座へ入金されますので、税金や水道光熱費のような感覚で支払われています。各戸から集金した口座から、毎月管理会社へは管理委託費として、まとまった金額を支払います。この管理委託費が何の吟味もされずに言い値を支払うことが当たり前となってしまっているのです。

以上のように、マンション管理は10年間でクルマを1台購入できるほどの高額な金額を支払っているにもかかわらず、居住者には「購入する」という概念がなく、内容や金額を吟味する余地もなく「マンションの付属品」というレベルに位置づけされています。

時折、「管理会社は変更してもいいのですか?」とか、「管理委託費の削減をお願いすると、管理会社が気分を悪くしませんか?」などという質問が寄せられます。これではどちらが「お客様」なのかわからない状態です。

サプライヤー(供給者)である管理会社にとって、これほどありがたい話はなく、このようなことは他の業界では考えられないでしょう。

是非一度、あなたの支払っている管理委託費について、吟味をしてみる事をお勧めします。

マンションにお伺いする「無料出張セミナー」を行っておりますので、
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