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マンション管理業界のホンネ

2017/12/18
マンション管理

修繕積立金の値上げ

必要になるカラクリ

新築のマンションでは、修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。というのもデベロッパーが早くマンションを完売させるための戦略のひとつで、購入者の資金計画に対して負担が少なく感じられるようにするため、当初は低い金額で修繕積立金を設定しているのです。

しかし、このようなマンションの長期修繕計画には大きな問題が存在します。よく内容を見ると、数年おきに修繕積立金の値上げが設定されています。年月が経つにつれて、その値上げ率は二次曲線を描くほどの値上げ計画になっていることも多く見受けられます。

何故値上げが必要なのか。新築時に設定した、マンションを売りやすくするための安い修繕積立金額は、大規模修繕工事にかかる費用を想定しておらず設定しているため、残念ながら当然の成り行きです。

つまり、新築時のマンションには管理費と修繕積立金を安く見せるカラクリが働いている、ということをまず理解しておく必要があります。このため、マンション管理組合ではどこかの時点で修繕積立金の値上げを受け入れなければなりません。

値上げの方法には、次のような選択肢があります。

①均等に値上げをして積み立てていく方式。

②段階的に値上げをしていく方式。

③一時金方式。

④①〜③の併用プラン。

どの方法を採用するのか、それぞれのマンションの規模やマンション管理組合の方針などで決まってくると思いますが、理解するべきは、修繕積立金は「貯金」である、という点です。

修繕積立金という言葉の通り、将来の大規模修繕工事や設備更新などを見据えて、長期間にわたって「積立」をしていくものですので、大切なのはそのときまでに必要な額が積み立てられる仕組みを構築することです。

ちなみに、国土交通省が平成23年に定めた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」のなかには、修繕積立金の1戸当たりの月額が具体的に提示されています。

現実的には、マンションの規模、設備、築年数などによって大きく異なりますので、あくまでも「参考値」です。この国土交通省のガイドラインは、インターネットなどで確認することができますので、一度確認しておかれるといいと思います。

最後に修繕積立金が不足する理由は、もう一つあります。それは高い工事費です。これについてはまた別の機会に書かせて頂きます。

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