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マンション管理業界のホンネ

2017/05/12
修繕工事

破綻する長期修繕計画

資産価値を落としかねない危機的状況を脱する方法は?

世の中のマンション管理組合では、長期修繕計画書が破綻しているケースが圧倒的です。破綻とは現在は資金が足りているものの、20年後30年後には大幅に資金不足に陥る現象です。

これまで多くのマンション管理組合の長期修繕計画書を見てきましたが、その殆どの内容が同じ末路となっていました。つまり各家庭で負担する修繕積立金を20年後には3~5倍に値上げしなければ、足りなくなるところばかりで、稀ですがひどいものでは10倍までの値上げが計画されていたりと、私の眼には滅茶苦茶に映るものが殆どです。値上げではなく50万円・100万円の一時金が計画されていたりするところもあります。更に、値上げと一時金のダブルパンチという計画も平気でされていたりします。

ではなぜ長期修繕計画が破綻してしまうのでしょうか。実はここには業界の裏事情が大きな要因となっています。新築マンションを販売する時に、マンション購入金額に付随する管理費などの費用は低額であれば販売側としては好都合なため、敢えて修繕積立金を安く設定します。勿論それでは資金が不足するので後に、大幅な値上げや一時金徴収を視野に入れた計画となっている訳です。つまり長期修繕計画は破綻するべくして破綻しているということです。

長期修繕計画が今後30年間、値上げせずに破綻しない健全な長期修繕計画のマンション管理組合は、およそ3%程度というのが当社の経験測です。

これまでで拝見した一番ひどいと思われる相談実例を一つ紹介します。築25年のマンションを購入した40歳前後のご夫婦が所有する、約100㎡の広々とした造りのマンションのケースです。購入当時は1㎡あたり150円で月額修繕積立金は約15,000円だったものが、入居後3年経過した時に、総会で1㎡あたり350円まで値上げされることが可決承認されました。月額の修繕積立金は35,000円に値上がり、その差額は月20,000円です。それから5年経過して、ついに1㎡あたり600円までの値上げが可決承認され、月額修繕積立金は60,000円になったというのです。当社への相談はこの段階でした。購入当初からの差額は実に45,000円です。月額約20,000円の管理費と修繕積立金を合わせた出費は、毎月約80,000円という事になります。マンションを売りに出しても買い手がつかないのではないか…引いては資産価値に影響が出てしまう可能性は否めません。

これは他人事の話ではありません。金額の大小こそありますが、どこのマンションでもこのような事態となる要素は持ち合わせているという現実をぜひ知って欲しいと思います。

では、どのように解決すればいいのでしょうか。長期修繕計画の内容を見直すことに並行して
長期修繕計画表の修繕積立金会計を健全化させるには、2つの方法があります。
1.収入を増やす(値上げ/一時金など)
2.支出を削減する
この、たった2つの方法のみでしか会計を健全化させる方法はありません。

当社の提案はいわゆる管理会社のものとは異なり、先ずは「支出を見直す」という方法を第一に考え取り組みます。そしてその後に「収入を増やす」という手順に進めることが大切であると考えています。支出を見直す方法は①管理委託費の見直し ②大規模修繕工事の総合的な見直し ③保険料や電気代などの削減などいくつかありますが、マンションの状況を鑑みてどこから手をつけるのが効果的かを確りと検討します。

これらの「見直し」における大前提として、どのケースでも品質を落とさない様に注意することが非常に大切なポイントとなるので注意して取り組んでください。

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