計画修繕と事後保全

予防保全の方が結果的に安く抑えられるなんて大嘘！騙されないように！

「計画修繕」と「事後保全」という言葉があります。

わかりやすく言うと、電球が切れたら、切れた電球をその都度取り替えることが「事後保全」。一方で電球の色が変わってきた段階で、球切れなどがおきていないにもかかわらず、一気にすべての電球を取り替えることを「計画修繕」と言います。

マンション管理組合における大規模修繕工事の設計者やコンサルタントの中には「事後保全より予防保全のほうが、結果的に費用が安く抑えられますよ」などともっともらしい事を言いながら、多くの提案をしてくる人がたくさんいます。しかし私の眼から見れば、これは大嘘です。

このような提案は素人であるマンション管理組合にとって、非常に陥りやすい落とし穴ではあるのですが、大規模修繕工事のプロと称する設計者やコンサルタントに言われば、「そんなもんか」と騙されてしまうのも理解でます。

しかし、よく考えてみて下さい。車に置き換えてみましょう。３年おきに車を買い替える、いわゆる「計画保全」で３年ずつ乗り換え９年が経過したケースと、１台で９年間乗りつぶした「事後保全」のケースで比較したとします。

３年毎に新車に乗り換えていれば、当然故障は全くないでしょう。この場合、新車を３台買う費用の合計が累計コストになります。一方で９年間同じ車を乗り潰す場合は、故障や不具合が発生する度に修理などを行いながら、いわゆる「事後保全」を行うわけですが、この場合の負担費用は、１台分の新車購入費と修理費となります。両者をあわせても、恐らく９年間の累計コストは明らかに新車3台を要する「計画保全」が比でないほど高くなり、車一台を乗り潰す「事後保全」の方が安くつくことは、直感的にご理解いただけると思います。

確かに、９年間も乗り続けると、ボディーも色あせ、車体も古くなり、故障しやすい車に乗るという感覚になるかもしれません。しかしこの方が圧倒的に経済的です。これはマンションにも言えることですが、資金の無駄な流出を防止して、計画的に建物の保全を行っていくことは、大規模修繕工事を破たんさせないためには非常に大切で必要な知恵となります。

従って、マンション管理組合では、できるだけ「事後保全」を念頭に対応していくべきだと考えます。

経年での建物の汚れは避けて通ることは出来ません。大規模修繕工事の実施サイクルについては、汚れが目立ってくる築１５年～築２０年程度で第１回目の修繕を実施し、その後は同じ１５～２０年周期で工事を重ねていくことが理想的だと思います。

機能的には問題ないとしても、流石に大規模修繕工事の周期が２０年を超えると、汚れが目立ちすぎて、見るからに汚れたマンションになってしまうので、分譲マンションは美観も鑑みなければいけない事も付け加えておきます。

一方で、築１０年～築１２年程度で大規模修繕工事をしなければならない状況に迫られるマンションには、新築時の瑕疵が隠されている危険が潜んでいる事もあります。

「長期修繕計画書上において、１２年周期で大規模修繕工事が計画されているから」とか「ひび割れている」「タイルが浮いている」などの写真や言葉を並べられて、大規模修繕工事を実施するなんてことは、破綻が懸念されるマンション管理組合では決してしないほうが良いでしょう。

設計者やコンサルタントの「予防保全のほうが結果的に安くつく」なんていうセリフは決して信用しないようにして下さい。