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マンション管理業界のホンネ

2017/01/30
理事会運営

修繕積立金が不足する原因

駐車場使用料の会計処理を見直す

「修繕積立金が不足する理由」について考えてみたいと思います。これには幾つかの原因がありますが、ここでは新築当初の業界事情による会計処理の問題についてお話しします。

多くのマンションに備えられている駐車場。使用するためには、利用料を毎月支払いますが、この会計処理の振り分け先は一般会計と積立金会計のどちらになっているでしょうか。本来、駐車場利用料は積立金会計に振り分ける性質のものです。

会計処理の現状において、全国のマンションの66.5%の組合が、駐車場利用料の全額を管理費と同じお財布である一般会計に算入しているというデータがあります。つまり全国の約三分の二のマンションにおいて、駐車場利用料が本来振り分けられるべき積立金会計に全く算入されていないということになります。

築5年未満のマンションではもっと割合が高く、82.5%、五分の四のケースにおいて全額が一般会計に算入されてしまっています。

この振り分け会計を見直すことで、積立金の不足を改善に向かわせることができます。いくつかの方策を併用することで、劇的に不足を解消することが可能です。

余談ですが、駐車場に関する問題の一つとして機械式駐車場のケースについて少し触れます。平面式駐車場や自走式駐車場であれば大きな問題はありませんが、機械式駐車場だと話は別になります。

実は機械式駐車場を維持していく為には莫大な費用が必要で、日常の保守費用の他に、築30年前後には機械の入れ替え費用が長期修繕計画上で計上されることになります。この費用が高額で、駐車場利用料を積立金会計に振り分けていたとしても、駐車場の維持のために、建物の大規模修繕工事費以外に多額の出費を考えなくてはならないというリスクが発生します。このような金食い虫である機械式駐車場は、見直しが必要だと考えます。

本題に戻りますが会計処理のからくりとして、「うちのマンションは管理費が安い」という組合は要注意です。是非一度、会計報告書を確認してみてください。駐車場使用料が一般会計に振り分けられていませんか?

*1「管理費」と「管理委託費」は別のものです。「管理費」は各家庭で支払う毎月の管理費です。これに対して、マンション管理組合で委託している管理会社に支払うものが「管理委託費」となります。管理委託費も適正なものか検証することも、修繕積立金の不足を解消する大きな要因となります。

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