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マンション管理業界のホンネ

2017/01/25
理事会運営

管理会社の事情

組合をランクで分類!?理事会の意識改革の必要性

管理会社は マンション管理組合をランク付けしています。
とてもうるさいマンション管理組合 …Aランク
ちょっとうるさいマンション管理組合 …Bランク
何も言わないマンション管理組合 …Cランク

*ここでの「うるさい」の解釈は「何でもかんでも騒ぎ立てる」という意味ではありません。「管理会社の言いなりではなく、良識ある意見を持つ、意識の高い」という意味です。

もちろん、管理会社社内で「Aランクのマンション管理組合はこことここ、あそこはB、あの緩いマンション管理組合はCランクね」なんて言葉が交わされているわけではありません。

ここでいうAランクのマンション管理組合とは、モチベーションが高いマンション管理組合です。理事が輪番制で交代しても、たとえば諮問委員会とか、専門委員会とか、ワーキンググループとかがあって、管理会社の言いなりにはならず一定レベルの意識の高さが維持できる仕組みができています。

また、仕組みはできていないけれど、比較的熱心に取り組んでいる人が2~3人いるマンション管理組合がBランク。このような組織は、直ぐにAランクに変化できる可能性があります。一方理事の意識が低く、単に管理会社の言うことを可決承認するだけで議事が進むような、受身のマンション管理組合はCランクとして格付けされてしまいます。Cランクでも仕組みを構築することでAランクへ変貌できます。

管理会社は、どのような担当者をあてがってくるかですが、テキパキと仕事をこなす“Aランク”の担当者は“Aランク”のマンション管理組合を担当します。一方で“Cランク”のマンション管理組合には、お願いしても何もやってくれない、ちょっと頼りないなぁと不安になるような“Cランク”の担当者が当てがわれてしまう事が多く、Cランクの組合は、そうなっていることすら気が付かず、またそのような状況を放置してしまいます。

「ひどいなぁ」と思うかもしれませんが、成るべくして成ることです。私が管理会社の経営者でも、Aランクはエースクラスの優秀な人間を担当させるでしょう。Bランクには多少気の利いた担当者やベテラン、Cランクには新人社員やボンクレを担当させようと考えると思いますし、それが一般的な発想でしょう。

ここで誤解して頂きたくないのは“Cランク”のマンション管理組合といっても、住んでいる人の能力が低いわけでは決してないという事です。もちろん、優秀な居住者も大勢います。でも、マンション管理組合の役員になるということは、ボランティアをすることで、たとえば300世帯なら、(分かりやすく考えると)その他の区分所有のために、300分の299のボランティアをすることになります。仕事や日常の忙しさもあり、ほとんどの場合なかなか力が入りません。そのため優秀な人もマンション管理組合の活動には本腰を入れず、ただ義務を果たす目的だけで終わらせることが多くなる結果、意識の低いボランティアが集まった状態の、言いなりでおとなしいマンション管理組合になってしまうのです。

余談ですが、言いなりの構図が出来上がっていれば管理会社は全てにおいて事が運びやすくなり、私の眼からすればやりたい放題になってしまうケースが多くあります。管理会社はマンション管理組合とは利益相反の立場ですから、結局は自分たちの利益が優先となるのは必然です。会社として利益を得るのは当然ですが、それが暴利だとしたらどうでしょう…。担当者がどんなに優秀で人格者で好感が持てる人であっても、またその逆であっても、言いなりになってしまえばマンション管理組合の資産は無防備に流出されてしまうと言っても過言ではありません。要するに「自分たちの考えをしっかり持ち、提案を吟味する」という姿勢と仕組みが構築されているマンション管理組合がいわゆるAランクなのです。

みなさんも、ご自身の所有しているマンション管理組合の「ランク」を一度考えてみてはいかがでしょうか?

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