業界のホンネ

• 2023.05.09 | マンション管理

管理計画認定制度をどう考えるか

管理計画認定制度の認定項目が国土交通省から発表されています。それによれば…

• 2023.04.04 | マンション管理

管理計画認定制度のメリット

認定を受ければメリットを享受することができます。

• 2023.03.14 | マンション管理

管理計画認定制度の狙い

法律が改正されたからと言って全国一斉にこの制度が開始される訳ではなく、自治体が順次、準備を整えて…

• 2023.02.18 | マンション管理

管理計画認定制度の始まり

作り出したきっかけとも言えるとあるマンションがありました。

• 2022.12.26 | マンション管理

アドバイザーを味方に

重要なのは管理規約をしっかり読み込んで、健全な管理運営を目指すことです。

• 2022.11.17 | マンション管理

誰が議長を務めるのか

組合員による臨時総会開催において、更にもう一つポイントになるのが…

• 2022.11.02 | マンション管理

組合員による臨時総会開催

組合員による総会招集の場合には委任状や議決権行使書が集まりにくい傾向にあります。

• 2022.10.16 | マンション管理

組合員も総会を開催できる

以前、組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上の組合員によるの同意があるときには総会が開催できる…

• 2022.09.19 | マンション管理

監事の重要性

監事の仕事は、業務監査と会計監査というのが必要な監査事項ですが、どのような事案にしても必ず必要となるのは…

• 2022.09.06 | マンション管理

監事の役割

監事は、理事会が業務を適切に執行しているか、区分所有者から徴収している管理費や修繕積立金といった管理組合の財産管理がしっかり出来ているかを業務監査と会計監査を行います。

• 2022.08.29 | マンション管理

臨時総会の招集

臨時総会の招集について少し詳しく見ていくと、招集の方法は3つあります。

• 2022.08.18 | マンション管理

総会

マンションを購入すると必ず区分所有法でマンション管理組合の組合員にならなければいけないのが我が国の法律です。

• 2022.07.30 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか？（その５）

高額な建て替え費用の負担、合意形成のハードルの高さに加えて、もう1つ、マンションの建て替えが進まない要因があります。

• 2022.05.14 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか？（その４）

マンション建替え問題で大変な事態に陥っている例を紹介します。

• 2022.03.10 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか？（その３）

マンションの建て替えを阻むハードルはほかにもあります。

• 2022.01.22 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか？（その２）

全員が納得し、足並みを揃えて建て替えの費用を用意するということはなかなか難しいのが実態です。

• 2022.01.05 | 修繕工事

なぜ建替えが進まないのか？（その１）

マンションの建替えを実施するまでの道のりや、建替えにあたっての課題について考えてみたいと思います。

• 2021.12.18 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた（その3）

マンションの建て替えを積極的に考えざるを得ないポイントがあります。それは…

• 2021.12.11 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた（その2）

少しマンション事情に詳しい方なら、「え？マンションの寿命は47年じゃないの？」と思うかもしれません。

• 2021.12.05 | 修繕工事

マンション建替えについて考えてみた（その1）

築20年、30年、あるいは40年を経過したマンションの理事の方から、「マンションの建て替えについて、どのように考えたらいいか」という質問を受けることがあります。

• 2021.11.20 | 修繕工事

大規模修繕工事を頻繁にやりたがる理由とは？

なぜ管理会社がここまで大規模修繕工事に熱心になるかと言えば…

• 2021.11.07 | 修繕工事

マンション管理組合という“迷える子羊”

これまで30年近くマンションマンション管理組合問題のコンサルタント業務に携わり、数百件に及ぶ案件にかかわってきましたので…

• 2021.10.29 | 修繕工事

理想の修繕積立金とは

ご存じの方も多いと思いますが、新築のマンションでは修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。

• 2021.10.22 | 修繕工事

単価と数量に注意

首都圏のとある大型マンションでの出来事です。

• 2021.10.07 | 修繕工事

大規模修繕工事をすればマンションの資産価値が上がる？

大規模修繕工事をすることが、マンションの資産価値の向上に直接つながるかというと、そうは思いません。

• 2021.09.30 | 修繕工事

大規模修繕工事を成功させる秘訣とは？

大規模修繕工事を成功させる秘訣をお伝えします。それは…

• 2021.09.18 | 修繕工事

設計コンサルタントと管理会社の関係

悪徳コンサルタントのリベートを受け取るための「情報提供手数料支払に関する覚書」が日本経済新聞の電子版に掲載されました。

• 2021.09.10 | 修繕工事

必要な工事をタイムリーに実施する目安

どういうときが工事のタイムリーな時期にあたるのかというのは見極めが難しいものです。そのひとつのポイントは…

• 2021.09.04 | マンション管理

正確で破綻のない長期修繕計画を作るために

長期修繕計画は、大規模修繕工事などをどのような規模や周期で行うか、またその費用の概算などを盛り込んだものであり、修繕積立金の額はそれにもとづいて設定されます。

• 2021.08.26 | マンション管理

共用部分の保険を確認する

今回は地震保険について考えてみましょう。

• 2021.08.21 | 修繕工事

悪徳シナリオの一例

業者の選定こそが運命の別れ道

• 2021.08.05 | マンション管理

共用部分の保険を確認する

マンション管理組合が加入する保険には、火災保険や地震保険、個人賠償責任保険、施設賠償責任保険などがあります。

• 2021.07.25 | 修繕工事

マンション大規模修繕工事の注意点

一般的に行われているような談合・リベートの進め方の一例をお伝えします。こちらを参考に、皆さんのマンションでは気を付けていただきたいと思います。

• 2021.07.17 | 修繕工事

大規模修繕工事の用語とポイント

大規模修繕工事において、設計段階での成果物は、「図面」「特記仕様書」「設計予算書」などがあります。

• 2021.06.21 | マンション管理

機械式駐車場の扱い

機械式駐車場リニューアルのウルトラCを紹介しましょう。

• 2021.05.20 | 修繕工事

大規模修繕工事の工事周期12年は早すぎる

弊社がコンサルタントを実施したマンション管理組合の大規模修繕工事時期は、平均で17年目になっています。

• 2021.05.10 | マンション管理

空きの多い機械式駐車場の対処

近頃、クルマ離れが言われていることから、駐車場に空きが目立ってどう対処したら良いかという相談を受けることが多くなっています。

• 2021.04.25 | 修繕工事

ＣＩＰの強い想い

世の中にはいまだに談合・リベートの“ダークサイド”から足を洗うことができないコンサルタント会社や管理会社が数多く存在しています。

• 2021.04.17 | 修繕工事

大規模修繕工事はマンション管理組合最大の“イベント”

大規模修繕工事は、小規模マンションでも数千万円単位、大規模マンションでは億単位の発注となる非常に重要な案件です。

• 2021.03.31 | マンション管理

クルマ離れが引き起こすマンション管理組合への影響

様々な要素から維持することが難しく、レンタカーやカーシェアリングで十分という人も多いと思います。

• 2021.03.24 | マンション管理

長期修繕計画の存在

マンションは適切な時期に適正な修繕工事を継続して行っていくことで、その価値を維持し、質を向上していくことができます。

• 2021.03.15 | マンション管理

機械式駐車場の整理

機械式駐車場は、都心部にある敷地の狭いマンションでも、駐車場のスペースを大きく確保できるところが特徴ですが、一方でそんなメリットも簡単に吹き飛ぶほどの困った問題を抱えています。

• 2021.03.06 | 修繕工事

マンション管理組合の大規模修繕工事でよくあるパターン

先日話を伺った、実在するＢマンション管理組合と「談合リベート」問題が発覚したＡコンサルタントの実例紹介です。

• 2021.02.24 | マンション管理

「いい管理員さん」はマンションの大切な財産

管理員さんの情報は、マンションにとっては財産になることもあります。

• 2021.02.16 | 修繕工事

修繕積立金が不足する場合の処方箋

修繕積立金が不足してしまうマンション管理組合を多数見てきました。我々の考える2つの対処方をご紹介します。

• 2021.02.10 | マンション管理

管理員の良し悪し

どのマンションに行っても、マンション内での管理員の評判はおおむね良好です。

• 2021.01.27 | 修繕工事

国土交通省に報告されている談合リベート事例

国土交通省に報告されている具体的な事例を見ると、実に様々なものがあります。

• 2021.01.18 | マンション管理

良い管理会社とは、良いフロント担当者とは

マンション管理の良し悪しは、マンション管理組合の性質そのもので決まります。

• 2020.12.25 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計ポイント

大規模修繕工事では「道連れ工事」と言われる足場に関わる工事を一斉にやってしまうかどうか？ということが計画上のポイントとなるわけです。

• 2020.12.18 | マンション管理

マンション管理組合のランク付け

会社の人材には限りがありますので、当然、管理会社は効率を考えてフロント担当者を配置します。

• 2020.12.13 | 修繕工事

大規模修繕工事の調査業務

どのコンサルタント（設計監理者）や工事業者をパートナーに選ぶのか、しっかりと時間をかけて、慎重に検討を進めていく必要があります。

• 2020.10.13 | マンション管理

利益相反とは

マンション管理組合と管理会社との関係において、しっかりと理解し、受け入れなければならないことがあります。

• 2020.09.24 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計では高耐久性の仕様がポイント

大規模修繕工事では、建物調査・診断の結果にもとづいて、工事項目、工事範囲、工法、仕様などを決定し、設計図書（図面、特記仕様書、設計予算書）を作成します。

• 2020.08.24 | 理事会運営

マンション管理組合の存在意義

現在マンションにお住まいの方で、マンション管理組合がなかったら、あるいは、マンション管理組合がきちんと機能を果たさなければどんなことが起こるか、想像してみたことはあるでしょうか。

• 2020.08.05 | 理事会運営

理事になったら

会社のようにヒエラルキーのない、マンション管理組合組織では、特に管理規約は大切なバイブルです。

• 2020.07.17 | マンション管理

大型マンションやタワーマンションには「スケールメリットがある」という誤解

よく「大規模マンションやタワーマンションにはスケールメリットがあるから、管理費や修繕積立金が安い」という“勘違い”をされている方がいらっしゃいます。

• 2020.07.07 | 修繕工事

専門家選びの重要性

大多数の住民は「専門家に任せておけばいいよ」と傍観していました。

• 2020.06.24 | マンション管理

管理会社による管理委託費の値上げ

皆さんのマンションでは管理会社からの管理委託費値上げ要求はありませんか？

• 2020.06.19 | 修繕工事

談合・リベートは必要悪？

ある工事会社の人が「談合は必要悪なのか、それとも不要なものなのかを考えさせられます」という発言をしているのを聞いたことがあります。

• 2020.06.12 | マンション管理

競争原理が働かない「マンション管理」

マンションはいったん入居してしまうと、自分のマンション以外のマンションの管理状況や、ましてマンション管理の会計状況などを知ることはまずありません。

• 2020.06.01 | 修繕工事

大規模修繕工事の完成・引き渡し、アフターサービス

大規模修繕工事が終了したら、検査を実施したのちに引き渡されます。ここでは竣工書類の整備をしっかりとしておきましょう。

• 2020.05.19 | マンション管理

管理委託費は「前払い」のナゾ

マンション購入時に、管理費と修繕積立金が決まっているのと同様に、マンション管理を委託する業者、つまり管理会社もあらかじめ決められています。

• 2020.04.20 | マンション管理

管理費と修繕積立金に隠された”カラクリ”

物件の購入と同時についてくるマンション管理のための費用（管理費と修繕積立金）もあらかじめ決まっているものです。

• 2020.04.06 | マンション管理

機械式駐車場の契約をリース＋フルメンテナンスにしたら…

マンション購入時に、十数年ごとに行う大規模修繕工事や機械式駐車場の入れ替えについて考える人はいないでしょう。

• 2020.03.30 | 修繕工事

談合・リベートの打破

私は約20年前に、マンションの大規模修繕工事にはびこるこの談合・リベート問題に異議を唱えはじめました。

• 2020.03.24 | 修繕工事

大規模修繕工事の周期

国交省は「長期修繕計画上の大規模修繕周期は12年が適当」としてガイドラインを定めているに過ぎないのです。

• 2020.03.16 | 修繕工事

正しい大規模修繕工事

１３年前に弊社の大規模修繕工事のコンサルティングを採用して頂いたマンション管理組合に訪問してきました。

• 2020.01.30 | 修繕工事

大規模修繕工事の実施時期

「正しい大規模修繕工事の進め方」として無料でセミナーを行っています。

• 2020.01.17 | 修繕工事

大規模修繕工事の設計コンサルタント

弊社では、”正しい大規模修繕工事の進め方”として無料出張セミナー（勉強会）を行っています。

• 2019.12.18 | マンション管理

評判の良い管理員

管理員さんは比較的ご高齢の方が多く、できることにも限界があります。

• 2019.12.06 | 理事会運営

理事会顧問

いつでも契約／解除できる仕組みにしています。

• 2019.11.29 | マンション管理

隠れた見直し点

時間経過とともに制度疲労を起こしているケースがあります。

• 2019.11.22 | マンション管理

リフォームの基準作り

専有部のリフォーム基準はありますか？ない場合には、、、

• 2019.11.15 | マンション管理

マンション管理組合の構造

問題児やクレーマーは一般的に孤立しますが、、、

• 2019.11.08 | マンション管理

仲間を作ろう

たった1人で孤軍奮闘することは得策ではありません。

• 2019.11.01 | マンション管理

緊急時への備え

小規模なマンションでも、地下室に電気室やポンプ室、それに地下やピットの駐車場がある場合などは水害のリスクがあります。

• 2019.10.24 | マンション管理

災害時のマニュアル

万が一に備えて「台風対応マニュアル」を作成しているところがあります。

• 2019.10.18 | 理事会運営

施設見学会のすすめ

ご自身の目で見て回ると、必ずマンションのウイークポイントが見えてきて、、、

• 2019.09.27 | 理事会運営

水に関わる設備（水景編）

池や滝など水景設備の水を抜いてしまい、無残な姿になっているマンションを多く見かけます。

• 2019.06.21 | 修繕工事

機械式駐車場を自走式駐車場に変更した実例

100台以上の機械式駐車場を全て解体して、自走式の3段4層自走式駐車場に変更しました。

• 2019.05.31 | マンション管理

コミュニティ活動費」という目的税

あるマンションでこのような面白いアイデアがありました。

• 2019.05.10 | 修繕工事

大規模修繕工事で管理会社の役割

管理会社の大規模修繕に対する取組み方には元請型、紹介型、設計監理型という3つがあります。

• 2019.03.29 | 修繕工事

大規模修繕工事は15年周期をひとつの目安に

管理組合の一大イベントである大規模修繕工事。皆さんは大規模修繕工事のことをどのくらい知っているでしょうか。国土交通省が発表しているガイドラインでは、大規模修繕工事の定義を以下としています。

• 2019.02.08 | 理事会運営

管理組合の明るい未来のために

とあるマンションの総会での出来事です。

• 2019.02.01 | マンション管理

良い管理会社　悪い管理会社

すべてはマンション管理組合次第

• 2018.12.21 | マンション管理

図面／構造計算書の正しい保管方法

新築時の建築図面の劣化対策は大丈夫でしょうか？マンションとして絶対に保管しておかなければならない資料の1つです。

• 2018.11.16 | マンション管理

マンション機械式駐車場に潜む注意点

機械式駐車場は便利な反面、維持管理を行っていく為には様々な注意すべき点が見受けられます。

• 2018.10.09 | 理事会運営

管理会社の社員のような理事長

管理会社の社員のような理事の発言とはどんな風かというと…

• 2018.06.29 | マンション管理

様々な反対者のタイプ

マンション管理組合に限らず、会社や家庭などあらゆる組織、付き合いにおいて、議題や事案にする考え方は様々であり、賛成者と反対者がいることは、当然のことです。

• 2018.06.22 | マンション管理

マンション管理に一歩踏み出す勇気

「変える事に対して不安がある」「変えた後のリスクが心配だ」「手間がかかりそう」・・・

• 2018.05.18 | マンション管理

理事会の役職と役割

あるマンション管理組合の理事長のコメントです。理事会は管理組合が主催しているものですが、今回の理事長の体験は、世間的に意外と多い構図だと思います。

• 2018.05.11 | 理事会運営

理事会の役職と役割

マンション管理組合の役員になると理事と監事が通常総会で任命され、理事の中から理事長、副理事長など担当を決めていきます。

• 2018.04.13 | マンション管理

マンションの二分化

乱暴な表現かもしれませんが、これからはマンションも勝ち組と負け組の2つのタイプに二分化されると思います。

• 2018.03.30 | 修繕工事

マンション修繕工事談合リベート

マンション管理組合の大規模修繕工事において、カルテルや入札談合、さらには私的独占や一部の悪質な不公正な取引方法等を行った工事業者から…

• 2018.03.09 | マンション管理

マンションの「長期修繕計画」を見直すタイミング

長期修繕計画は建物や設備の劣化状況、社会情勢の変化などといった不確定要素を含んでいるため、一定期間で見直す必要があるというのがガイドラインの趣旨です。

• 2018.03.02 | マンション管理

「管理費」に潜む問題点

通常マンションを購入すると、例外なく管理組合に加入し、管理費の支払いが義務となります。

• 2018.02.15 | マンション管理

｢管理委託費｣の額に見合わない？

どのような場合でもサプライヤーによって一方的に決められたサービス内容は、決して消費者にとっては良い環境は言えません。

• 2018.01.26 | マンション管理

駐車場使用料は「管理費・修繕積立金」のどちらに入れるべき？

「うちのマンションの管理費と修繕積立金は妥当でしょうか？」こんな質問が当社によく寄せられます。

• 2017.08.04 | 理事会運営

理事長の自己満足

管理会社に対して価格交渉をガシガシ行い、価格を下げた実績を残す理事長がいました。

• 2017.07.28 | 理事会運営

合意形成

マンション管理組合は、企業と違って、ヒエラルキーのない、横並びの組織体です。

• 2017.07.25 | マンション管理

管理組合の組織形態と役割とは？

マンションを購入して区分所有者になると、必ず管理組合に加入することになります。管理組合とは…

• 2017.06.30 | マンション管理

管理費会計は「お財布」、積立金会計は「貯金」

マンションの資産価値の維持・向上と、区分所有者の生活の維持・向上を継続的に行うことを、総合的に「マンション管理」と呼びます。

• 2017.06.21 | マンション管理

混同しがちな「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」

マンションに関してよく使われることば（専門用語）についてご説明します。今回は…

• 2017.06.05 | 修繕工事

管理会社の丸投げ体質

まだまだ大規模修繕工事を管理会社に一括のお任せで発注しているマンション管理組合が多く見受けられます。

• 2017.05.26 | 修繕工事

やっぱりコミュニケーションは大切

理事会などで「管理会社は専門家だから任せておけば安心」とか「よくわからないし面倒だから理事会には深く関わらない」…

• 2017.05.19 | 修繕工事

修繕積立金が不足する理由

皆さんのマンションの収支報告において駐車場利用料の会計処理はどの様になっているでしょうか。

• 2017.05.12 | 修繕工事

破綻する長期修繕計画

世の中のマンション管理組合では、長期修繕計画書が破綻しているケースが圧倒的です。破綻とは…

• 2017.04.17 | 修繕工事

計画修繕と事後保全

「計画修繕」と「事後保全」という言葉があります。

• 2017.04.10 | 修繕工事

地震のときほど落ち着いて

マンション管理組合のコンサルティングという立場で、自宅マンションで地震にあった時にどうする？ということを考えてみました

• 2017.03.27 | 修繕工事

管理会社の割高な修繕費用

このマンション管理組合に限ったことではありません。どこでも実際に起きている現実です。

• 2017.03.16 | 修繕工事

管理会社の修繕工事

管理会社から提案のあった、修繕工事や見積書に不信感を抱くマンション管理組合や理事会が多く存在します。

• 2017.03.10 | 理事会運営

理事役員を楽しむ

全区分所有者が、早く理事を経験するべき、全区分所有者が、早く理事長を経験するべき、という発想から、輪番制の理事会役員制度には賛成します。

• 2017.02.24 | 理事会運営

問題児とサイレントマジョリティ

問題児の行動タイプも様々で、やたらに大声の人、聞き分けの良い人悪い人。いわゆるモンスター的な人。あなたのマンションでも…

• 2017.02.24 | 修繕工事

不経済で合理性がない１２年周期の大規模修繕工事

「築１２年で大規模修繕工事の計画になっているのですが・・・」

• 2017.01.30 | マンション管理

玉虫色の仕様書(委託契約書)

値引きで一番割を食うのは誰なのか…。面倒なく値引きを手にして得をしたと喜んでいる素人集団のマンション管理組合そのもの…

• 2017.01.30 | マンション管理

修繕積立金が不足する原因

多くのマンションに備えられている駐車場。使用するためには、利用料を毎月支払いますが…

• 2017.01.30 | 理事会運営

輪番制の危険性

たった一年間理事を経験しただけでは、何もわからないうちに時が過ぎ、理事会運営についてやっと全体像がわかってきたころには任期が終了してしまうという…

• 2017.01.25 | マンション管理

理事長経験者が感じた~管理会社のホンネ~

私の知人の理事長経験者が管理会社のフロント担当者になったつもりで書いた文章です。

• 2017.01.25 | 修繕工事

エレベータ「談合3兄弟」

エレベータ「談合3兄弟」ってしっていますか?

• 2017.01.25 | 修繕工事

修繕積立金を搾取する業界の構造に喝を入れる

毎日のようにマンション管理組合大規模修繕工事で談合情報が入ってきます。

• 2017.01.25 | 理事会運営

管理会社の事情

管理会社は マンション管理組合をランク付けしています。

• 2017.01.24 | マンション管理

CIPは大規模修繕工事談合リベート撲滅運動実施中

マンションの資産を守るため、談合とリベート体質の撲滅をするために会社を創業しました。